双限政策淡出楼市何去何从：专家称关键看银行

　　毫无疑问，当下的房地产市场管制已经从严厉走向宽松。

　　国庆节前最后一天下午，人民银行的一纸通知给限贷政策松了绑：不仅7折利率政策重回市场，而且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策。房地产信贷政策开始走向全面放松。

　　在此之前，执行了4年多的限购政策已在绝大多数城市放开。截至目前，只有三亚和北上广深等5个城市还在执行限购政策。

　　楼市“限贷、限购”的双限政策已进入尾声，减少了束缚的楼市将迎来怎样的变化？

　　市场还在等待细化政策

　　国庆前一天，放松房地产限贷政策的通知刚一发布，一些房产销售公司就迫不及待地在微信上广而告之。紧邻北京的一处别墅项目的地产销售立即发布信息：购房最好时机来临，您还在等什么？

　　确实，限购、限贷的放松意味着部分被压制的需求将得到释放。

　　在杭州、南京、苏州、北京、上海等城市，国庆期间看房的人多了起来。

　　中原地产市场首席分析师张大伟表示，新政刺激了一部分较为敏感的购房者入市，国庆期间的购房成交量要好于预期。

　　但是，好于预期并不意味着成交量的大爆发。

　　记者走访了北京几家中介门店，业务员告诉记者，国庆期间前来咨询房贷政策的客户确实多了起来，但成交量上还没有出现明显的变化，“细化的政策还没有出，大家还在等”。

　　北京市住房和城乡建设委员会网站的数据显示，10月1日~6日，北京市住宅新房成交472套，二手房成交38套，合计510套。而在去年，这个数字是827套。

　　在广州，国庆长假前3日，该市网签224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均价为每平方米11533元，同比上升18.95%。

　　在上海，为期4天的上海“十一”房展会于10月6日结束，人气提升是这次房展会的最主要特征。房展会首日观众达到3.5万人次，4天展期吸引超过12万人次观展，去年同期这个数字为11万人次。

　　南京网上房地产统计数据显示，10月1日，全市商品住宅共认购471套；2日，认购量为376套；3日，认购量266套。而在去年国庆黄金周期间，南京楼市日均认购量只有273套。在南京取消楼市限购之前，日均认购量也只有200套左右。

　　张大伟告诉记者，限贷政策放松后，除了北上广深4个一线城市和三亚市，全国楼市基本处于无调控状态。

　　在张大伟看来，土地财政的存在是救市政策不断加大力度的根本原因。“信贷一直是业内人士和购房者判断市场的最重要指标，也是最关键的信号。”张大伟说，这个信号对目前的市场来说，起码可以增加30%的可购房人群，这部分人恰好是之前被政策抑制购房需求的人。

　　尽管到目前为止还没有一家银行拿出确定的信贷优惠方案，但市场预期已经在慢慢发生变化。

　　不过，预期的改变究竟能带来市场多大的变化？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”有多重限制条件，事实上是以房贷还清为前提解除了限贷。市场各方不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。

　　“以房贷还清为前提，对已经拥有1套住房的改善型需求和拥有二套以上住房需求的贷款支持力度加强，本身就对购房人的资金实力做了较大的限制。”胡景晖说，从银行的角度来看，尽管新政重申首套房贷最低首付款为3成，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，但执行标准是交给各家商业银行自行把握的，银行能拿出多大的优惠措施还很难说。

　　另一个值得注意的事实是，想要享受首套房贷款优惠的改善型需求的购房者，所购买的房屋类型必须是普通商品住宅，非普通商品住宅被排除在外。

　　而对三亚和北上广深5个城市，由于限购政策尚未退出，拥有两套以上住房的人群依然无法获得贷款资格。

　　“限贷政策松动的关键是银行。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，目前银行的资金成本很高，主要靠理财产品来揽储，成本都在5%以上了，如果打7折，银行就没钱可赚了。从信贷风险看，房地产贷款占银行资本的比例已经到20%了。这两点决定了银行恐怕很难给房贷那么大的优惠。

　　双限政策已经完成历史使命？

　　中原地产研究部统计数据显示，截至9月23日，北上广深四个一线城市今年合计土地出让金为3464.3亿元，比2013年同期下降了6%。其中，8月全月成交仅为359.2亿元，同比下降了28.8%。

　　价格方面，今年的土地溢价率平均在20%左右，而2013年的溢价率基本在40%左右。北京、上海等地更是出现了多宗流标地块。

　　这样的形势让各地政府压力倍增。实际上，从今年年初开始，在楼市限购、限贷政策双重束缚下，土地市场、房地产市场已经进入趋冷通道，而对长期以来无法摆脱土地财政依赖的地方政府来说，这样的形势让他们的日子越来越不好过。

　　“全国80%以上城市的房子都太多了，限购已经没有意义了。”财经评论员马光远告诉记者。

　　在住房库存量逐渐加大、地方财政压力不断增大的背景下，取消限购、放松限贷开始成为全国多数城市的选择。6月26日，呼和浩特市率先取消限购。

　　2010年1月，在经历了2009年二季度以来迅速升温的楼市局面后，中央拿出了楼市调控的重要举措。

　　当年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，宣布房地产限贷政策正式开始。当时的规定仅仅针对第二套（含）以上住房的贷款，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　3个月后，国务院又发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，房地产限贷政策升级。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　当年9月29日，国务院重申“国十条”，要求停止第三套住房贷款。

　　此后，第三套及以上住房的贷款基本停止发放。贷款利率也由之前的7折变为8.5折、9折，甚至没有折扣。

　　同样是在2010年，限购政策登上舞台。4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。限购政策拉开帷幕，此后，全国超过70个城市相继加入限购阵营，所有的省会城市、计划单列市、经济发达的城市被一网打尽。

　　“当时出台限购是合理的。”马光远说，那个时期住房供应普遍不足，在购房人群中，投资、投机购房者的比重很大，而规范房地产市场的长效机制一直没有建立起来，限购、限贷都是不得已的政策。

　　马光远认为，房地产市场都是区域性市场，目前国内绝大多数城市的住房都不再短缺，甚至过剩。但一线城市依然供不应求，这些城市人口涌入的压力相当大，取消限购等措施的时机还没有到。

　　汪利娜也持类似观点。在她看来，限购、限贷在不同的城市，效果是不一样的，一线城市依然有必要坚持，但其他城市已经没有必要了。“这些政策在某一时点上是有效的，但目前已经时过境迁了。”

　　长效机制为何没建起来

　　摆在决策者面前的一个两难问题是，如果对房地产市场实施刺激政策，容易吹大楼市泡沫，绑架实体经济，但如果严厉打压这个市场，对实体经济的拖累又会让地方政府难以承受。

　　汪利娜告诉记者，政府对房地产的干预有时候会让这个市场难以掌控。1997年香港政府曾推出“八万五公屋计划”，本意是平抑房价，结果香港楼市大跌，这个计划不得不中止。

　　“政府保民生是没错的，但不能在市场中乱动。”汪利娜说，从1998年到今年，房地产的年均投资增长高达22%，这是大多行业都没有过的高投资。对房地产的调整肯定是要进行的，2008年错过了自然调整的时机，如今又不能让这个市场硬着陆，只能慢慢调整。但这个调整需要的是能解决根本问题的长效机制。

　　事实上，中央政府早就提出要建立长效机制，实现对房地产市场的宏观调控。

　　2012年两会期间，时任国家发展改革委主任的张平就表示，正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。此后，住房和城乡建设部也参与到这项工作中来，其内容包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。

　　2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知最后一条的标题就是“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。

　　按照该通知的表述，建立这个长效机制需要加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　“土地财政、税收政策、实体经济对房地产的过度依赖、公共服务分布不均等等根本性的问题一直没有得到解决，房地产市场健康运行的长效机制还看不到。”胡景晖说。

　　在胡景晖看来，这些年，出现了一些不该有的现象，比如一些二三线城市出现了一些“鬼城”，比如很多城市出现假离婚、假社保等钻空子行为。

　　多位学者认为，针对一线城市的限购、限贷措施确实是短期的行政干预措施，但在房地产市场没有形成一个长效机制的前提下，这种行政干预措施是没有办法的办法。

　　所有人都希望房地产市场能够健康运行，但维持健康运行的长效机制暂时仍未建立起来。

　　“限购、限贷这些措施原本就不是长效政策，要反思的是，长效机制为什么一直没有建立起来？”马光远说，做手术要先打麻药，可我们往往是打了麻药却没见开刀。针对房地产市场的税收体系改革，目前还设有具体方案，个人住房信息联网也未完成。