专家称广州楼市存量较高房价难以大涨

    国庆前一日,央行出台新政放松限贷,广州取消限购风声四起,这两大“重磅炸弹”似乎为广州楼市注入了强心剂。新快报记者在楼市走访发现,相比八九月份,今年国庆黄金周人气明显大幅提升,希望乘“930房贷新政”东风买房的改善型买家有所增加。业内人士表示,广州楼市目前库存积压,因此开发商以走量为主,楼价不会大涨,目前是买家出手的较好时机。

    ●买房客

    结束观望 冲着房贷新政买楼

    9月30日,央行和银监会联合发布新规,确定了第二套房“认贷不认房”新原则;同时,未限购或取消限购的城市,买第三套房只要过去的贷款结清,银行可以自行确定首付和利率,意味着第三套房也可以贷款。同时规定保证资信良好房企的开发贷款,以及房贷未来证券化的方向。在业内人士看来,“930新政”的力度不亚于2008年底的救市举措。

    “国庆看了番禺的某大盘,因为有名校学位,加上现在感觉楼市又要旺起来,所以想赶紧出手。”在某事业单位工作的朱先生告诉记者,他买房主要是为了改善居住,“930新政”确实给了他不少期待。

    广州某大开发商营销负责人邓女士向记者表示,国庆期间一直没有休息,因为公司旗下各个楼盘都铆足了劲在卖楼。“我们感觉看楼的市民确实多了好多,刚需盘的成交有了明显增长,买家一方面是冲着房贷新政来买楼,一方面也是认为广州或将松绑限购。”邓女士表示,因为央行的房贷政策还没落地,如果买第二套房的买家现在想买房,开发商方面会给予时间方面的宽限,让他们可以先下定,等政策落地了再网签、贷款,毕竟首套房跟二套房之间的贷款额度和贷款利率都相差甚远。

    另外,雅居乐地产相关负责人也表示,借限贷放松后的十一黄金周置业浪潮,改善客结束观望集中释放,国庆期间雅居乐剑桥郡、富春山居两大豪宅,黄金周平均每天接待客户几百余人,特别是下半周成交反弹明显,成交量同比已翻倍。

    ●开发商

    推出惊喜劲惠 有楼盘旺销

    十一期间记者踩盘获悉,政策的利好也在一定程度上促使开发商积极促销,广州很多区域均推出了相应的优惠措施,不少楼盘呈现旺销。东部黄埔某楼盘惊现凌晨3点排队抢房,而广东保利董事长余英则凌晨5点在微博上卖楼。

    但是据一些开发商透露,目前很多楼盘主要是通过认购登记,看看市场反应,如果买家认购反应积极,将在开售后调整销售计划。

    据房产数据中心数据显示,国庆长假前三天广州全市网签224套,相比去年416套,同比下降41.65%;均价11533元/平方米,相比去年国庆前三天的9697元/平方米,同比上升18.95%。从上述数据来看,楼市在国庆期间并没有出现回暖的迹象。

    在广州楼市相对低迷的行情之下,国庆黄金周期间众多开发商推出惊喜劲惠吸引购房者出手,但是从目前成交情况来看,仍旧成色不足。

    不过,因为阳光家缘的网签数据对市场的反应比较滞后,在不少业内人士看来,市场的实际成交应该要好于网签数据的表现。国庆假期过后,网签量也会随之有较大幅度的上升。

    后市展望

    广州库存压顶 楼市跑量难涨价

    新快报讯 合富房地产经济研究院院长龙斌认为,第四季度成交放量应该是大概率事件,不过,房价可能不至于大涨,因为不容忽视的事实是,当前广州楼市存量为近年来最高,成为涨价的最大制约因素。

    数据显示,2014年1-9月广州十一个区新建商品住宅网签量为46916套,面积为541.2万平方米,网签额为814.4亿元,均价15050元/平方米,同比去年销售套数和面积分别减少31.5%、31%,销售额同比减少22.5%,三个销售数据都“惨不忍睹”。均价虽然上升,但是均价只能反映结构变化,加上去年“限价”导致数据失真,与实际不符。如果到各区域去看具体楼盘的价格,会发现今年房价普遍比去年低。外围区域普遍下调10%-15%,中心区则普遍低5%-10%。

    龙斌表示,从阳光家缘10月3日的数据看,广州十一个区可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米,几乎接近2011年存量的二倍,比2013年3月的存量增加52%。

    因此,近期去库存仍然是市场的主基调。个别性价比高、品牌影响力好的楼盘如果前期价格调整幅度过大,利用这次利好,略微回调价格,可能会增强市场信心,不至于影响销售。如果贸然大幅度提价反而不利于激活市场。

    新闻解读

    楼市进入“盘整期”

    据新华社电 在“限购”大范围退出后,银行又接着宣布放松首套房认定,还清首套房贷再贷算首套,但信贷政策从严大势难改已成为市场共识。种种迹象表明,未来楼市将更多依靠市场的力量来调控,实在的购买力和合理的购房需求来支撑,楼市进入了较长时间的“盘整期”。

    世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示,年内去库存仍是大部分房企的首要任务,“以价换量”仍是市场大趋势,价格下行仍有可能。但从近期市场反应来看,需求旺盛的一线城市房价的下降空间仍然相对有限。

    武汉某大型开发企业负责人陶嘉平说:“过去十年是楼市的黄金十年,而当前的楼市正在调整,将进入白银十年。”

    专家认为,在狂飙猛进发展十余年后,我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”,与此相应,原有的成交、价格、供需必然会经历一个较长时间的“盘整”和适应。

    中国指数研究院华中市场总监李国政认为,未来,房价的涨跌、供需的博弈将主要由市场决定,当前或许是楼市的一个“转变期”,见底或回升都只是暂时的。