新一轮房贷新政会怎样？

　　政策放与收：托底政策疲态显现

　　“去库存”仍是2015年房地产市场关键词，因为在建房屋超九成均未售出。以房地产销售与施工面积占比来衡量在建房地产销售情况。2012年以来，该指标平均维持在8%，目前，该指标出现季节性小幅反弹，但依旧大大低于2008年之前12%的均值，意味着当前在建房屋有超过九成均是未出售的。

　　目前售库存压力不容小觑。截至2014年底我国商品房待售面积已经达到6.2亿平方米，2014年全年商品房销售面积为12.1亿平方米。相比之下，截至2013年底我国商品房待售面积4.9亿平方米，2013年全年商品房销售面积为13亿平方米。显然，当前的商品房库存压力远大于2014年初。

　　需求进与退：政策应着力改善需求

　　需求进退之间，实际上已经指向了政策应在何处发力，杠杆应在何处放大。目前房地产市场处于由新增开发主导向存量房主导的过渡阶段，政策的着力点应在于促使这种转换平稳过渡。目前一线和个别二线城市已是存量房主导的市场，大部分的需求释放来自于以旧换新。因此，通过支持二手房交易环节加快流通，才能进一步形成对新房的改善性需求。新房、二手房、租赁、公寓等各种形态都是能够满足住房需求的不同业态，且更为强调居住属性或家的属性。因此，未来的房地产政策需要更加多元化，更有针对性，针对新房市场的调控将不再有适用性。尽快降低二套房首付比例及交易环节税费是稳定改善性需求和回归常态化政策的应有之义。二套房首付七折和5年为限的交易税费，显然加大了改善性需求的交易成本，抑制了最真实有效需求的进场。因此，房地产政策应着力应对的，正是投资性需求明显退场，而真实性需求缓慢进场之际所带来的短期冲击性落差，就是进一步降低二套房的首付比例和交易环节税费。

　　结构起与承：新周期开启仍是未知数

　　中长期来看，中国房地产市场的供求平衡已发生明显变化，房地产销售和投资的“双高”表现难以延续。房地产调控政策逐步回归常态化后，迎接房地产市场的将是不同阶段的切换，而非新周期的开始。

　　供给端新房供给与二手房供给彼此衔接的转换，投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替，正在成为房地产市场的“新常态”。为促进房地产供需间的更好匹配，缓解无序急剧“去化”带来的震荡，在这一结构转换的关键节点，房地产政策应着力加快改善性需求进场。而放大二套房杠杆，降低交易环节税费，正是当前加快改善型需求进场的重中之重。

　　进入地产“下半场”，二手房贷新政的开启，或能促使房地产投资在今年年中出现微幅反弹，整体经济逐步筑底企稳态势亦将日趋明朗。■