财富的“幻灭” 有利于资产对楼市搬到股市

    今天有一个链家的专家的朋友圈在朋友圈疯传，他核心表达了一个意思，二手房正在从卖方市场转向买方市场。

    整体趋势是降价，成交周期变长，中介费由卖方负担。

    他还提到了一个非常有趣的观点，房子越卖越多，二手房的新增库存是去化量的两倍以上。

    我个人感觉他讲的还是比较真实，特别是那个房子越卖越多。

    今年以来，我们见到了一个非常奇特的现象，就是二手房销售持续放量创下天量，但二手房价格不涨，放在股市里，这就叫放量滞涨...

    这里有两个原因，第一，过去有大量的供给囤积起来了，换句话说，有很多人有很多套房子，他们买房不为自住，主要是投资，二手房的供给是非常充裕的。第二，老百姓对于楼市的预期实打实的在发生变化，越来越多人相信地产不再具备资产属性只有居住属性，相信楼市不可能再让他们暴富，于是很多人抛出手上的二手房供给，制造了供给的天量。

    我觉得这可能真的是我们需要适应的新常态，而且这种新常态才刚刚开始。过去二十年地产的牛市，催生了大量的投资需求，我们根本无法测算这种投资需求有多大比例，很多人手里都有不止一套房，一旦对于房价永远上涨的预期逆转，这些投资需求都会转化为潜在的供给，为楼市带来巨大抛压。

    在有需求的核心城市，核心地段，这种抛压是有承接力的，他们可能被新增人口承接，可能被改善需求承接，这种抛压带来的状况更大概率是放量滞涨，成交量持续上行但房价不涨。

    在一些非核心城市，核心地段，这种抛压没有人承接，这些地方没有新的产业崛起，没有新的人口增量，这种抛压就会带来房价持续的下跌，下跌会带来更大的恐慌和抛压，进入恶性循环。

    我们很难在这个阶段期待政策的巨大逆转，关于经济，领导最近的提法是建立“以实体经济为支撑的现代化产业体系”，支撑中国经济未来的一定是实体经济。

    在官方的表述中，这是“现代化产业体系是构建新发展格局的重大任务，是推动高质量发展的必然要求，是赢得大国竞争主动的迫切需要。”。

    注意这个迫切需要，这是非常紧迫的任务...

    未来房价的支撑只会是现代化产业体系建成后，伴随经济发展，国民收入增加，带来的房价自然增长，考虑到过去被透支的需求，这种自然增长一定是低于收入水平增长的，大概率也是低于经济增长的。

    换句话说，长期来看（10-20年），房产的增值空间是和经济发展水平相符的，但短期（3-5年）来看，由于过去被透支了需求，估值太高，房产的增值空间应该是低于经济发展水平的，大概率是跑不过经济增长的。

    如果真的还要做地产的投资，现在也只能从基本面出发，去找经济发展速度最快的区域，找到真正有成长性的区域，GDP人均收入还能高速成长的城市，并且在合理的估值水平下去买入才有可能获得不错的回报。

    这件事之前在杭州其实发生过，杭州就是充分受益于移动互联网的发展实现了经济的快速增长，因此带动了杭州房价的高速增长，大量互联网从业者赚钱后在杭州置业，为杭州楼市打开了增长曲线。杭州房价与其说是房价，不如直接说成互联网指数，和买互联网的股票差别不大...

    那现在来看，考虑到地产市场目前较高的估值水平，这件事的难度可以直接类比2021年1月初在A股找到一只能赚钱的股票并长期持有（房产流动性不好，交易费用高）。

    对A股的影响

    过去总有观点说，房住不炒，地产投资价值下降对于股市是利好，有利于资产对楼市搬到股市。

    但从目前的情况来看，这件事没那么简单。他是分阶段的。

    第一阶段，二者是同涨同跌的关系。

    地产对于我国经济的影响太大了。地产不好，会影响整个地产产业链，地方政府的财政收入，地产公司，建材，家具，家电，地产不好的情况下，这些行业的收入也是地动山摇。

    更为重要的是，他还会影响到居民的消费意愿。自己家房子贬值了，心里感受怎么都是不好的，会有一种财富效应的幻灭感，这会降低消费欲望，降低消费水平。

    当然这个实际影响是小于心理影响的，有多套房的人房价跌了也不会真的影响消费，日常消费占他们的收入比例是不高的。只有自住房的人房价跌了也只是影响心理，对他本身的现金流量表是没有任何影响的。

    只有一些真正致力于炒房的人会受到影响，但这部分人毕竟是少数，A股2015年，2021年那么多人套牢在高位，也没见经济就被拖垮了...

    第二阶段，“房住不炒”对于经济和股市的影响都是正面的。

    首先从新增层面，当经济增长快于房价增长，房价支出水平回归到收入的正常比例后，老百姓用于消费的比例一定会提升，而不像过去把收入都交给银行，为银行打工。

    这里会有一个非常彻底的变化在于经济结构的变化，过去楼市好，本质上是老百姓日常支出降低，供房支出增加；而供房支出很大一部分其实是政府收入，所以过去政府投资是经济非常重要的支柱。

    而在未来这个结构可能变化为居民端消费支出的增加。这可能也是领导反复再强调内需的意图，政府投资是政策可控的，说投资就是投资，但居民端的消费投资是不可控的，有信心才能加大消费，投资。

    其次，居民也是需要资产配置的。最近一段时间，存款，银行固收类理财，保险类固收的保险产品都卖的很好，这背后其实就是反映了资产配置的迁移，从地产到这种固定收益很低的类存款类产品。

    我们也能清晰的看到政策对这类产品的引导，引导收益率持续降低，降低这类产品对居民资产的虹吸，未来不可能类固收的配置是大趋势，一两个点的利率连通胀都跑不过。

    卖掉房子的居民有钱，未来伴随经济增长大家也会有钱，过去钱都投向地产，未来却都不能投的，钱也是需要去处的...

    只要股市能争气，我相信还是会迎来资产配置的转移的。也可以换个思路，只要股市能好起来，能让大家有信心，钱是不缺的...

    显然，从去年开始我们一直处于地产和经济，股市共振的第一阶段。

    但我们也相信，这样的过程正在慢慢走向后期，伴随地产的波动幅度变小，伴随地产的冲击逐步淡化，会逐步过渡到第二阶段。

    这样的时候不远了。