地产行业：三四线销售大超预期

    事项:

    国家统计局公布2017年1-2月全国房地产开发投资和销售情况,1-2月房地产开发投资额9854亿元,同比增长8.9%。商品房销售面积1.41亿平米,同比增长25.1%,销售额10.8万亿元,同比增长26.0%。土地购置面积2374万平米,同比增长6.2%。

    平安观点:

    投资增速超预期,重视PPI上行影响。地产投资包括占比20%的土地购置费用和80%的建安支出(施工面积乘以单位建安成本),前2月投资增速超预期,我们判断主要原因在于:1)前2月新开工同比增长10.4%,带动施工面积同比增长3.2%,同时2月PPI同比上涨7.8%,原材料上涨带动建安成本上升;2)1-2月土地购置面积同比增长6.2%,加上2016年土地购置费用支付滞后,为1-2月土地购置费提供支撑。展望2017年全年,尽管全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,开发商仍具有强烈补库存意愿,土地价格难以在目前基础上下行,同时PPI上行或带动建安成本小幅上升,维持全年地产投资增长3%的判断。

    新开工增速超预期,房企补库存仍将延续。前2月新开工同比增长10.4%,较2016年全年增速上升2.3个百分点。土地购置同比增长6.2%,较2016年全年提升9.6个百分点;累计土地成交价款794亿,同比增长12.7%,增速回落7.1个百分点。两者增速差由2016年全年的23.2个百分点回落至6.5个百分点。增速差回落一方面由于土地成交价款基数抬升,另一方面为土地成交结构变化,1-2月三线城市占百城土地成交的50.1%,较2016年同期上升4.7个百分点。我们统计的20家标杆房企2016年拿地面积与销售面积比值为99.8%,甚至略低于2015年,主流房企库存并未得到有效补充,预计2017年补库存仍将延续,万科前2月新增建面同比增长26.9%。

    三四线销售大超预期,上调全年销售增速至-4.5%。前2月全国商品房销售面积同比增长25.1%,增速远超于58个大中城市(降2%),意味着非58城的三四线销售同比增长41.7%,大超市场预期。短期随着基数抬升,预计3月全国销售增速将有所回落,但三四线仍将是亮点所在。根据我们的统计,非58城市3月即使与1-2月合计销售面积持平,同比仍将增长7.3%。考虑两会明确三四线去库存,我们近期调研的某中部地级市2016年棚改货币化比例为65%,2017年将提升至82%,并将陆续出台去库存新政。延续年度策略观点,再次强调三四线城市销售向好将贯彻全年,为全国销售提供支撑。考虑三四线销售超预期,将2017年销售增速判断由年度策略中的-8%上调至-4.5%。

    资金面整体宽松,2017年下半年或面临压力。前2月全国个人按揭贷款同比增长20.4%,定金及预收款同比增长27.1%,房企整体到位资金2.29万亿,同比增长7%,整体仍相对宽松。全年来看,尽管短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧,若二季度销售回款大幅恶化,下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

    投资建议:当前大盘短期已累计一定涨幅,考虑到地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位,1-2月主流房企销售额仍维持较高增速且2016-2017年业绩高增长确定,低估值涨幅少的优质地产可谓攻守兼备,配置价值持续凸显。个股方面,建议关注三条主线:1)低估值价值成长:新城、华夏、保利、招商、荣盛、华发、城建、首开等;2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等;3)国企改革主题:空港、鲁商等。

    风险提示:基本面大幅风险。（平安证券）