零售行业：自有物业溢价高+成本端改善空间大

    投资要点

    事件:今日阿里宣布拟以每股10港元,总价约合177亿人民币,启动银泰商业私有化进程,较其最后60个交易日(剔除今日)平均收市价溢价53%。根据建议交易,阿里巴巴将成为银泰的控股股东,持股比例增至约74%,沈氏要约方将持有16.21%。从2014年53.7亿港币战略投资,到2015年阿里CEO张勇出任银泰商业董事会主席,再到如今的177亿私有化,银泰商业正在成为阿里回归线下,践行新零售的重要布局。对此,我们做出如下点评:

    核心观点:银泰商业启动私有化进程,阿里加速回归线下实体,重构传统业态,传统零售估值修复加快,当前时点配置意义凸显。此次阿里177亿私有化是其在新零售道路上迈出的重要一步,未来阿里将开启与银泰线下门店资源的深度融合阶段,以其庞大的线上流量、丰富的消费数据及强劲的技术输出推动实体零售业转型。同时这也初步印证我们前期逻辑:线上线下融合节点到来,新零售下,实体零售商业迎来价值重估。自有物业溢价高+成本端改善空间大是新零售下传统百货价值重估的主要两大逻辑,未来传统百货的投资机遇更加值得关注。基于以上逻辑,重仓新零售优质标的,加码真成长个股,关注阿里产业链投资机遇,推荐银座股份、东百集团、南极电商、苏宁云商、中百集团,建议关注永辉超市、红旗连锁、欧亚集团、鄂武商A。

    阿里启动银泰商业私有化进程,加速回归线下实体,用实际行动践行“新零售”理念。1)从阿里来看,银泰商业的资源优势在于:银泰作为全国知名的百货连锁集团,截止今年上半年末在全国拥有29家百货店及17家购物中心,总建筑面积达292.47万平米。借助银泰线下品牌优势可以成为阿里巴巴快速“落地”,打开线下流量入口。2)从阿里与银泰的3年合作情况来看,银泰商业逐渐从重资产向轻资产战略转变,在全渠道推广(喵客、喵街、喵货)、新品类/品牌经营(银泰西选、集货等)方面取得重大突破,经营边际得到明显改善。阿里正用实际行动与线下零售实体共同重构传统业态,创新消费体验,拥抱新零售发展机遇;3)从估值水平来看,以wind一致预测的2016年核心净利润(8.2亿)计算,对应2016年银泰商业PE估值水平约为33倍,对应A股市场估值属于合理。我们相信,此次私有化完成后,阿里将开启与银泰线下门店资源的深度融合阶段,共同打造全渠道消费场景,将以其庞大的线上流量、丰富的消费数据及强劲的技术输出推动实体零售业转型,实现百货公司追踪消费需求,深度运营货品。

    阿里系战略布局初步印证我们前期逻辑:线上线下融合节点到来,新零售下,实体零售商业迎来价值重估。与2013-2014年传统零售企业发起O2O概念不同,此次新零售发起方是电商巨头(阿里系、亚马逊、京东等),从线上切入到线下,表象是流量的迁移,而背后的核心则是围绕着消费数据展开的技术输出,有望带动整体零售供应链效率的提升,回归零售本质,且线上零售巨头基本为民企,落地可执行度较高。由此可以得出:未来电商巨头结合线下资源发展将是行业未来主旋律,产业资本对于线下实体的布局只会加快、加深,传统门店资源如超市、百货,门店价值有望迎来重估。受益于全渠道融合以及互联网技术对现有零售实体的改造将给传统零售带来新的生机,加快经营边际向上拐点的出现,存在较大预期差的可能性大,零售板块配置意义凸显。

    自有物业溢价高+成本端改善空间大,新零售下传统百货个股迎来中长期布局机会。阿里入股三江购物、盒马鲜生二代店盒马集市落地、易果生鲜接盘联华超市,2016年底超市业态成为电商巨头探索“新零售”概念的“试金石”。我们认为,随着新零售进程的加快,除了优质的区域超市,未来新零售的“主角”或将还有优质的百货资产,全渠道融合下传统百货的价值重估机会更加值得关注。主要基于以下三两点:1)传统百货所处地段优越,自有物业溢价高,存在价值低估洼地。以此次阿里私有化的银泰商业为例,旗下门店均位于黄金地段,其中总建筑面积达292万平米,其中自有物业近170万平米,按当前时点商业地产价格折算的NAV约200亿人民币,高于此次私有化总价177亿人民币;2)成本端来看:国内百货商业模式偏传统,经营理念落后,难以把握消费需求,但这也恰恰说明了传统百货业成本端存在巨大整合改善空间,而互联网技术将是实现成本端改善的有效手段之一(参照前述阿里与银泰合作情况)。基于此,全渠道融合以及互联网技术对现有百货的改造或将给传统百货带来新的生机,传统百货板块尤其是地方国资委旗下优质零售资产迎来中长期布局机会。此次阿里私有化银泰商业便是对以上观点最好的初步验证。

    重仓新零售优质标的,加码真成长个股,关注阿里产业链投资机遇。建议从以下三维度布局:1、新零售下,线下门店价值重估逻辑不破,潜伏具备高安全边际的标的;2、阿里体系内成长的电商运营公司,凭借卓越运营模式,卡位细分领域,成为细分领域独角兽;3、电商上游产业链,包括仓储以及配送。新零售下实体零售迎来春天,布局超市改善个股,精选百货价值重估标的,推荐银座股份(自有物业价值重估+山东国改概念)、东百集团(布局高标仓打开估值空间)、南极电商(矩阵生态圈雏形显现,高成长优质标的)、苏宁云商(收购天天快递,开始收割全渠道转型成果)、中百集团(新业态加速业绩改善,提升估值中枢),建议关注永辉超市、红旗连锁(区域便利店龙头)、欧亚集团(自有物业重估后折价率高)、鄂武商A(自有物业重估后折价率高)。

    风险提示:1)板块高弹性下市场系统性风险;2)全渠道融合不及预期;3)管理层对转型未达成统一;（中泰证券）