房地产：关注布局核心城市的龙头房企配置价值

    周观点:棚改力度趋弱,关注布局核心城市的龙头房企配置价值

    经过多年来持续的推进,目前待改造的存量棚户区规模已逐步缩减,部分省市2019年棚改新开工计划已出现明显下滑。过去数年中棚改及其货币化安置对于低线城市去库存产生了一定积极影响,随着未来棚改推进力度边际下滑,部分人口流出、基本面情况转差的低线城市需求或有所趋弱。在此背景下,核心城市价值将进一步凸显,建议关注业务布局集中于三大都市圈+中西部核心城市的龙头开发商,如万科A、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、新城控股。

    楼市动态:销售、库存、去化周期高于去年同期水平

    销售端:新房端,截至上周35城住宅今年累计成交412.7万平,同比增加8.1%。分城市等级来看,一二三线城市累计成交同比增速分别为18.9%、17.0%、-4.7%。二手房端,截至上周14城累计成交126.1万平,同比提升7.2%。

    库存端:根据我们覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为24.9%、32.2%,21.1%,21.3%。

    去化周期:根据我们所覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市去化周期分别为36.9周、42.4周、27.5周、40.7周,同比增速分别为9.3%、23.2%、19.7%、-12.4%。

    土地市场:近期供应、需求下降,溢价率下行

    供应方面:百城土地供应同比下降、环比下降:上周土地供应规划建筑面积为1063.5万平,近四周滚动同、环比分别为-5.2%、-29.8%,上上周数据为2320.3万平、12.9%、-27.1%。

    成交方面:(1)上周土地成交规划建筑面积为1571.7万平,近四周滚动同比、环比分别为-28.5%、-31.8%,上上周数据分别为1584.9万平、-6.8%、5.5%;(2)上周土地成交总价为350.3亿元,近四周滚动同比、环比分别为-33.1%、-31.7%,上上周数据分别为394.8亿元、-18.7%、-4.5%;(3)上周土地成交溢价率为6.3%,上上周为11.4%。供需关系方面:近期百城土地需求供应比下降:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为95.7%,上上周为105.2%。

    风险提示:

    1.行业调控政策或存不确定性,可能对上市公司经营产生一定影响;

    2.棚改推进节奏或存不确定性,可能对三四线城市需求产生一定影响。（长江证券）