房企再融资及重组正式开闸 地产股或迎反弹

    19日晚间，上市房企中茵股份、天保基建发布公告称，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。在资金投向方面，两家公司均将其用于地产项目。这就意味着，暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸。

   业内人士分析认为，由于政策及市场环境变化日剧，2014年国内房地产业的整合将加速。由于其资本市场融资渠道日渐畅通，房地产企业再融资的重启，上市房企或借资本市场的支持迎来反弹空间。

   房企再融资及重组正式开闸

   据中茵股份公告，其最新预案为：公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

   天保基建则拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿建设三个房地产项目并补充流动资金，且此三个项目均为住宅项目。

   2010年4月，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。近4年来，证监会始终未对房企再融资和资产重组放行。　

   2014年1月24日，海印股份以“专业市场”项目身份、有条件的获得了再融资资格，成为2010年以来第一家再融资获证监会审核通过的房地产企业。3月17日，上市公司金丰投资宣布，拟通过资产置换和发行股份购买方式进行重组，拟注入资产为房企龙头绿地集团100%股权。

   亿翰智库研究总监张化东认为，金丰投资重组方案交易完成后，绿地预计登陆A股市场，这预示着房企上市、地产重组将放开；中茵股份和天保基建定增被放行则意味着房企再融资将逐步放开。

   房企“荷包”缩水　中小开发商处境艰难　

   宏源证券分析师陈光磊认为，地产融资及重组政策此时松绑意在为房企“解渴”。

   近日，浙江兴润置业违约事件暴露了中国小型房地产开发商的资金链正迅速恶化。兴润置业没有足够的现金偿付24亿元人民币的银行贷款，涉及银行超过15家，其中包括大型银行。

   标准普尔最新发布报告称，多数房企融资渠道有限，主要还是依赖银行贷款。而对于中小型开发商来说，能从银行贷到款不仅变得更加困难，其利率也变得更高。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款。该机构预计，“小型开发商可能须支付20%的利率，而且融资额度有限，因此它们不得不转向信托融资。”

   标普信用分析师符蓓表示，“这只是陷入困境的许多中国小型开发商中的一个例子，这些公司每天都在挣扎求存。其中多数公司仅拥有一个或少数几个项目。”对于较弱的房企而言，融资将更加有限，成本也将更高。加上小型开发商所面临的艰难运营环境，2014年可能会有更多违约事件发生。同时今年的销售前景并不明朗，竞争也在加剧。

   实际上，多数未上市的小型开发商在资本市场的融资渠道有限。银行贷款曾是它们唯一的融资渠道。过去三四年，随着国内银行提高风险管理水平，小型开发商获得银行贷款已变得更加困难，即使以更高的利率也是如此。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款，而小型开发商可能须支付20%的利率，而且可获得的融资仍有限，同时还面临再融资风险。

   小型开发商不得不转向信托融资，以替代银行贷款。根据中国信托业协会，2013年新发放的信托贷款中超过10%投放于房地产业；其中大部分流向小型开发商，因为它们没有其他可行的融资渠道。信托融资的成本通常高于银行贷款。

   地产股或迎反弹

   鉴于近期的信用事件将扩大强弱公司之间的信用分化，标准普尔认为今年国内房地产业的整合将加速。国内银行在发放房地产开发贷款和按揭贷款时，通常青睐大型的、多元化的、拥有品牌知名度的开发商。这些较强的开发商通常为上市公司，其中一些甚至拥有海外资本市场融资渠道。

   “尽管运营和融资状况充满挑战，但我们预期多数评级的开发商能够渡过当前市场动荡。标准普尔认为，多数我们评级的开发商按国内标准属于中型至大型开发商。这些开发商通常为上市公司，且拥有不错的银行关系和资本市场地位。”符蓓表示。

   此外，市场也普遍认为，房地产企业再融资的正式重启，将使地产板块迎来一波反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示，放开房企再融资将有利于板块业绩的释放。

   自2013年7月以来，每逢房地产企业再融资重启消息传来，上市房企即掀起一波涨势。如2013年7月4日-5日，一则再融资将放开的传闻便引发了地产板块强弹。申银万国数据显示，2天内，地产板块相对沪深300指数的相对收益率高达4.0%，远超大盘整体表现。

   申银万国认为，再融资重启将对房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看，再融资放开有利于优势企业的长期发展，进而提高行业集中度，龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。

   华融证券亦表示，目前房地产行业估值处于历史低点，从历史上房地产板块的股市表现来看，政策是房地产板块行情的主要驱动因素。建议关注政策方面的变化，较小的政策压力有利于地产的继续反弹，关注业绩较好的一二线公司。