房地产：杭州楼市确实趋弱 银行上调利率是必然

   1、事件

    上周末,多家媒体报导,杭州房价出现下跌;兴业银行暂停房地产夹层融资业务;部分商业银行取消房地产按揭贷款利率优惠并实现上浮,最高上浮比例达到30%。受此影响,周一地产股大幅下跌,万保招金等龙头地产股跌幅超过5%、华夏幸福、世联行等强势股也出现跌停。

    2、我们的分析与判断

    (1)杭州楼市确实趋弱,但也被过度解读 我们致电杭州本地的房地产开发商高管,对媒体的报导进行了核实。我们了解到的情况是:媒体报导的焦点是杭州城北的德信北海公园项目,近期将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销,比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右。该盘的降价对周边的竞争项目形成了一定的压力,天鸿香榭里、协安蓝郡等楼盘也有降价促销的举动。

    从过往经验来看,春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的小阳春楼市具有一定的领先风向标的意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景,未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。但是,媒体对此的过度解读也可能存在。以德信的降价案例而言,市场同时忽略了以下的事实:其一、降价主要发生在地段偏远、区域供应集中的城郊结合部,而非全面;其二、降价之后去化较好,德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都达到了八成,显示下档具有一定的承接力;德信的降价具有急于回笼资金的意图,该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。

    因此,我们同意未来几个月内,全国不少城市的楼市将进入下降周期,但以此判断楼市即将崩盘、或者说中长期顶部已经出现,略显草率。

    (2)银行上调利率是利率市场发展的必然 另一方面,对于银行收紧房地产贷款及上调利率的传闻,我们尚无法得到总行层级的证实或辟谣。但是,从过去一段时间的跟踪及逻辑推演,我们可以得出以下的一些判断:其一、银行对房地产开发贷款的风险意识增强,应该是大势所趋。无论从2013年楼市的价量齐升、到土地市场的溢价率高启,还是近期传出一些信托计划无法按期兑付,商业银行对房地产开发贷款采取更加谨慎的态度是可以预期的;其二、房贷这块,我们预期银行仍然会对首套房贷予以支持,但基于货币市场利率上行、银行资金成本上升的事实,按揭贷款利率与资金成本之间的差额越来越小,商业银行有动力、也有必要上调房贷利率。我们认为,取消优惠、恢复到基准,部分银行在基准基础上上浮10%-20%应该是合理的。

    不可否认,对于开发商而言,2014年的经营环境将趋转坏,可能是较为困难的一年,其情形有可能与2011年、2008年类似。主要的原因包括:第一、国内外货币环境的紧缩。无论是国内的控制增量、盘后存量的导向,还是美国的量化宽松退出,都会传递到房地产市场上来;第二、国内经济的持续走弱,对需求的影响不容忽视。实际上,这种影响已经在三线及以下城市显现出来,因为这些市场的外来人口较少,楼市对经济的反应更加敏感;第三、从2011年四季度开始,这轮楼市的上行周期维持了两年,需求和房价均有所透支,2014年进行一定层度的调整消化也符合楼市运行的规律。

    问题在于,虽然楼市的周期一再重演,但轮市场的起伏对行业仍将起到重新洗牌的作用。现在来看,在2013年进行了积极扩张、高价负债拿地的公司,在今年将品尝到苦果;相关,具有较高风险意识、财务稳健、具有多渠道、低成本融资渠道的公司将安然度过这轮调整。

    上市公司中,我们给予万科、招商地产等龙头公司给予相当的信赖;但免不了对泰禾、阳光城、金科股份等去年积极扩张拿地的公司报以担忧的看法。

    3、投资建议

    我们预判,2014年楼市的表现很有可能与2008年及2011年类似,即楼市将进入下行周期。投资者应该记得,上述两个年度,地产股都跑输了大盘。因此,从趋势交易的角度看,2014年,地产板块在不断传来的利空消息打压下,投资机会确实不多。

    但是,如果从价值投资的角度来看,现在地产股的估值水平已经显得较为便宜:万保招金等龙头股的股价已经接近其净资产,市盈率已经跌至5倍左右;股价较重估后的净资产折让也达到40%以上。如果楼市在未来两年内没有出现断崖式下跌,地产板块仍有估值修复的机会。

    综合考虑,我们将房地产行业的评级下调至“谨慎推荐”。（银河证券）