大悦城：战略调整全面提速 进入跨越式发展阶段

    公司兼具央企背景与深圳血统,经营稳健,财务健康。中粮地产的控股股东为中粮集团,是 16家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近 5年有 4年毛利率超过 30%,盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期债务 292.8亿元,短期债务 62.8亿元,EBITDA 利息保障倍数为 1.8,整体经营对债务保障情况好。

    房地产业务集中于一二线城市,战略调整全面提速,进入跨越式发展阶段。

    公司长期深耕于一二线城市, 2014-2017年,公司累计实现销售金额 727亿,其中一二线城市占比 98.5%。公司 2018年以前侧重品质的打磨,规模扩张相对较慢。2018年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针,并且得到了良好的执行。 2018年实现销售金额 487亿(含大悦城地产),同比增长 86.2%。

    在 2019年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下,公司依靠在一二线城市的项目储备、产品力,再结合下沉强三四线城市,有望在 2019年再度实现销售规模的跨越。

    收购大悦城,实现商业地产和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商业地产龙头。2018年实现投资物业租金和其他相关收入 51.6亿(含中粮 6.1亿)。商业地产历经 2年负增长,国内购物中心市场目前正在转暖,未来一二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城,既可获得稳定的租金收入,又为存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌,公司拿地时会更有优势,大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套,提升住宅产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。

    财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级,目标价 8.45元。我们预测公司 2019-2021年每股收益分别为 0.65/0.84/1.02元。可比公司 2019年平均估值为 13X,我们给予公司 13X 估值,对应目标价 8.45元。

    风险提示房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。

    土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。（东方证券）