金融街：完善区域布局低价获取资源

    事件:

    公司发布2018年半年报,报告期内公司实现营业收入66.29亿元,较上年同期减少33.65%;实现归母净利润8.65亿元,较上年同期减少18.51%;每股收益0.29元,同比减少19.44%。

    观点:

    季节性结算不均衡营收和利润下降

    2018年上半年,公司实现营业收入66.29亿元,同比减少33.65%;归母净利润8.65亿元,同比减少18.51%,主要原因系受行业调整和季节性结算不均衡影响,房产开发业务营收同比下降39.0%。但公司房地产业务仍处于扩张状态,上半年实现销售签约92.2亿元,同比增长11.5%,其中商务地产项目实现签约销售金额8.1亿元,销售面积约2.7万平米;住宅地产项目实现签约销售金额84.1亿元,销售面积约34.6万平米。

    加强物业租赁与经营管理提升盈利能力

    2018年上半年,公司优化了自持物业大资产管理体系,实现收入约11.7亿元,同比增长10%;实现息税前利润约6.4亿元,同比增长9%,营业收入、息税前利润再创同期历史新高。其中物业租赁方面,公司加强写字楼板块管理,优化商业板块业态结构,加强租户管理,实现营收8.5亿元,同比增长13.3%。物业经营方面,公司拓宽酒店板块销售渠道,优化客户结构,完善文旅板块旅游配套,强化主题特色营销,实现营收3.1亿元,同比增长6.3%。

    完善区域布局低价获取资源

    公司坚持“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域发展战略。截至2018年中,在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增项目权益投资额87.1亿元,新增权益建筑面积176.3万平米,开发均价为4940.44元/平方米,开发成本不高。

    综合融资成本低现金流资金充足

    2018年上半年,公司信用基础良好,最高信用等级为“AAA”,成功发行33亿元5年期及3+2年期中期票据,票面利率分别为5.28%、5.06%。截至2018年8月29日,公司完成含权公募公司债回售工作,“15金街01”债券调整后三年票面利率为4.74%;同时,公司申报私募公司债,并取得60亿元注册额度,补充满足业务发展所需的长期低成本资金。

    上半年,公司现金及现金等价物净增加额为15.98亿元,同比增长959.59%,资金充足。其中,因业务发展需要导致的新增债务融资增加,使得筹资现金流量净额为104.34亿元,同比增长1284.28%;项目投资额增加以及房地产开发销售回款减少,使得经营现金流量净额为-86.41亿元,同比减少450.39%;购买的保本理财产品减少,使得投资现金流量净额为-1.93亿元。

    投资建议与评级:

    我们预计公司2018-2020年营业收入分别为301.53亿元、369.32亿元和445.72亿元,归母净利润分别为33.74亿元、39.05亿元和45.06亿元,每股收益分别为1.13元、1.31元和1.51元,对应PE分别为6.1X、5.3X和4.6X。首次覆盖,给予“推荐”评级。

    风险提示:

    经营现金流持续紧张,投资性房地产公允价值减少。（东兴证券）