中国式买房不可不知的理财经 不知道就先别买(2)

    越有钱，越贷款

    案例：相恋3年的张炜和李蓉打算年底结婚，买房提上日程。小两口看中外环附近一个新盘，二房二厅总价在350万元。小两口每月平均总收入近4万元，但双方家长都很有实力，商定各自拿出150万元，加上小两口的积蓄，全款买房不贷款。按张炜父母的意思：问银行贷款，利息要占贷款额的一半，太不合算了。

    工薪阶层要像张炜和李蓉的父母那样有实力，毕竟还不多，但有相同思路的人却很多。大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。

    咱就给张炜小两口买房算笔账吧，350万元房款，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设张炜小两口全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果张炜夫妇首付105万元，将其余245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算，张炜夫妇只需投入156万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元，足以支付每月房贷本息。事实上，张炜夫妇还可以申请公积金贷款，5年期以上贷款利率是4.5%，每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。

    其余89万元同样可投资于信托或P2P，按12%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？超过2000万元！加上用以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。30年后张炜夫妇已年过60临近退休，这笔钱正好作为两人的养老金。

    曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对张炜夫妇度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如张炜夫妇全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。

    也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。

    如今投资渠道不断拓宽，市场上超过商业房贷利率6.55%的投资产品俯拾即是，比如信托产品，固定类年化收益率普遍在9%－12%。信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续，因此安全性还比较高。P2P理财市场群雄逐鹿，年化收益率普遍在14%－16%，年化12%收益率并不难获取，关键是沙里淘金，找到一个靠谱的P2P机构。

    理财师认为，普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。