楼市软着陆得先过全流通大关

　　中国楼市尚未出现全国性的同比和环比下跌，一些代言人就开始声称：楼市已软着陆。最著名的是樊纲先生的判断——宏观经济是软着陆，房地产市场也是软着陆。

　　楼市软着陆了吗？个人认为，下如此重大判断，完全是罔顾中央的调控趋势和顶层设计的理念。在当下的中国，判断楼市是否软着陆，核心依据不是房价一时的涨跌，而是看房价能否经受全流通的冲击。这种判断才是最符合转型中国的判断。

　　实际上，中国资产价格在相当程度上是双轨制，这在股市和楼市中表现得最为明显。当下中国股市涨难跌易，根本上是全流通后遗症仍在加重，而不是减轻。同样，现在判断中国楼市见底，基本上是超级短线思维。要知道，一个完整的楼市周期常常是20年左右。中国楼市因为是从无到有，再加上有50年的存量消费能力，所有的运行趋势更加诡异。

　　如果中国楼市本轮调整仅仅是上升途中的一个小型调整，则不存在泡沫破灭之说。但是，如果是大型调整，则银行地产难以逃脱整体性亏损的噩梦。

　　中国股市今日跌跌不休，一个关键的原因是全流通导致供应严重失衡。当下的中国股市仍以民企减持为主，市场尚且不堪重负。如果中央层面的工行和中石油们开始减持，如果地方层面茅台们开始减持，股市后果如何？

　　同样，难道中国楼市中的小产权和农民房永远不流通吗？这是不可能的。谁能判断中国楼市在十年内不进行全流通试点？可怕的是，中国股市是在相对低位和相对低市值的背景下进行全流通。而如果楼市在当前总市值的背景下全流通，基本上等于京沪穗深房价至少跌七成，甚至更多。

　　中国楼市仍在改革进行中。无论是住房登记制度，还是财产税和房产税的推出，这都将从生态链上完全改变楼市生存方式。想想，如果股票当下推出注册制，结果沪市一定是迅速走向998点，甚至更低。如果楼市全流通，套现的是广大央产房、集资房这些利益群体，更有广大的农民房。这些套现基本上疯狂的且无序的，可以在一夜之间摧毁整个市场。可以说，在股市实行注册制发行之前，说大牛市到来，根本说是无稽之谈。同样，在楼市经受全流通改革之前，说楼市软着陆是不负责任的。■