全球房价升温：危机？商机？转机？(2)

    走高事出有因

    虽然每个经济体的房地产市场变化都会受到国内乃至地区市场特有因素的影响，其起始、周期、速率与方向都不可能相同，然而，正如朱民所指出，本轮全球房价上升多集中在“先进经济体”之中，用全球视野进行分析，有着相当多的共性可寻。

    卡迪夫大学商学院教授约翰·帕里斯特在接受中国经济导报记者采访时表示，在他看来，这一轮全球房价上涨浪潮的出现，主要有3项原因：

    其一，从宏观看，房地产市场复苏的基础是发达经济走出危机之后的经济复苏与市场信心提振。各国政府在恢复经济过程中，均不同程度地采取了刺激就业、保障并提高国民收入、鼓励私有部门与中小企业发展等政策措施。收入的提高，直接导致了房地产市场的兴盛。而同时，在经济复苏过程中，资本市场信心也逐渐增强，持币观望心态减弱，这也使得资金流入房地产市场增多。

    其二，从微观看，各国为复苏经济所普遍实行的低息政策，成为房价上涨的重要推动力。为刺激国内需求与出口，降息是各国在经济陷入低谷时的重要金融手段。然而，降息带来的大量低成本资金，却有相当一部分流入房地产市场，这也支撑了房价上涨。

    约翰·帕里斯特还同时强调了在本轮房价上涨中的一个明显现象——国际买家“抄底”。他分析表示，在美国、加拿大、澳大利亚等国家，支撑房价上升的另一股重要买方力量来自于海外资本。国际金融危机时，发达国家房价降到了历史低点，而新兴经济体在此轮金融危机中表现突出，购买力也同样保持坚挺。随着发达经济体的复苏，市场风险降低，吸引力增强，来自新兴经济体的“抄底”欲望愈加强烈。而发达经济体为了吸引资金，也加大了市场开放力度，两相呼应，使得国际投资者成为拉动发达经济体房价上涨的“主力军”。

    美国全国地产经纪商协会日前公布的数据显示，2013年，海外购买金额占美国房地产市场总成交金额的35%。

    不必反应过激

    “我并不认为此轮全球房价上涨已经超出了市场调整范围，‘房地产泡沫又将形成’的说法，有些言过其实。”美国纽约大学经济学博士克里斯蒂娜·梅厄告诉中国经济导报记者，虽然房价的大幅波动确实会影响到实体经济的稳定性，然而，此轮上涨却并不足以达到那样的后果。

    克里斯蒂娜表示，这一轮上涨只是经济复苏过程中的必要调整，并未脱离合理预期范围。虽然各个经济体的房地产市场需要单独分析，但总体来看，随着欧洲各国逐渐走出“财政困局”，以及世界主要经济体收紧宽松的货币政策，房价会逐渐回归“正轨”。

    “2006年开始的房地产泡沫破碎，给市场留下过于惨痛的印象，以至于这一轮调整使得各方格外警惕。”克里斯蒂娜表示，“事实上，对比各项数据就会发现，当前的房价水平，离形成泡沫还相差甚远。”

    美国联邦住房金融局的最新一期数据显示，全美4月份房价水平环比并未增长，同比增长5.9%，低于去年同期的7.2%；整体房价水平较2007年4月份的最高点相差6.9%，只相当于2005年7月份水平。