“数”说楼市：降价潮蔓延 土地市场始降温

    回顾上半年楼市，《政府工作报告》定调楼市需“分类调控”；房价下行，降价潮蔓延，业内崩盘论、拐点论不断被讨论；楼市下行带渐冷土地市场；房企业绩分化，行业洗牌加剧。在上半年即将结束之时，本网特别推出“数”说楼市，以解剖数据背后的现象。

    数说房地产行业：房地产业营改增税率或为11%

    据经济之声《天下财经》报道，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。　

    而此前数据显示，4月房地产开发景气指数为95.79，比上月下降0.61点，降至2013年以来新低。业内人士表示，2014年以来市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，使得房企在开发投资方面更加谨慎。4月数据显示，土地、投资、销售、价格、资金等多项指标进一步回落。

    此外，中国房地产协会等机构发布的测评研究报告也指出，2013年房地产500强开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值已达到近五年来的最高点。

    数说土地市场：20大标杆房企仅拿一宗地块

    在持续近半年的“地热房冷”后，土地市场开始降温。5月份以来，土地市场降温明显，20大标杆房企仅拿一宗地块。中原地产数据显示，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量正在逐月递减。去年5月拿地额高达455 .8亿元，而在今年5月前半月，20强房企中，除万达12亿元拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平方米的地块外，其他19家房企截至目前在土地市场上并无动作。

    2014年以来，房地产市场供求进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况。被称为“淘宝史上最贵商品”--起拍价3.25亿元的“昆山市玉山镇江浦路东侧、312国道北侧国有土地使用权”近日流拍。

    数说房价：百城住宅均价上涨23个月后首跌

    中国指数研究院发布上月百城新建住宅均价，百城住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，这意味着“国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段”。

    据国家统计局数据，4月份全国70个大中城市的房价涨幅在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月，70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个，创2013年以来新低。新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。

    4月北京二手房价格环比下降0.2%，创26个月以来最大跌幅。这是首次出现因为非政策因素而导致的市场降温。业内人士认为，这意味着楼市已经明确进入新一轮调整期，房价将在未来一段时间继续回落。

    数说楼市成交量：端午节假期北京、上海创出新低

    据国家统计局数据，2014年一季度，全国商品房成交均价同比下降1.5%，降幅相对1-2月份收窄2.1个百分点。而端午节假期成交量同比更是普遍大幅跌落，从多地中介机构提供的数据来看，北京、上海等地均创出近年来同期新低。

    据伟业我爱我家市场研究院统计，端午小长假期间，北京市住宅(含新房和二手房)网签套数为394套，比2013年同期减少51.72%，低于往年最低值2011年的432套。其中，新房成交量254套，比2013年同期减少63.29%；二手房成交量140套，比2013年小幅增长12.9%。

    上海的情况同样不容乐观。德佑地产市场研究部统计数据显示，端午小长假三天，商品住宅的成交量为4.9万平方米，较去年下跌23.2%，为这几年以来成交量较低的水平。端午节当天商品住宅的成交量仅为7277平方米，大大低于平日的成交水平，直接拉低了上周上海全市的成交总量，甚至仅为2013年端午节成交量16718平方米的四成。

    数说楼市库存量：北京楼市库存突破7.5万套

    截至4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年的历史新高。

    仅就北京而言，北京市住房和城乡建设委员会数据显示，截至5月25日，北京市期房住宅库存为40771套，现房住宅库存为34296套，合计库存达到了75067套。这一库存量是2013年1月之后，连续一年多来的新高。