凭借市场力量让房地产市场回归理性

    4月份，房地产业延续3月低迷态势，尽管业内对其未来走向各抒己见、莫衷一是，但认为我国房地产业进入新一轮的调整期、产业内部分化会逐渐加剧渐成主流观点，总体发展态势不容乐观。房地产价格总体下行压力加大

    中国指数研究院公布数据显示，4月全国100个城市（新建）住宅均价为11013元/平方米，环比上涨0.1%，较3月涨幅缩小0.28个百分点。其中55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，分别比上个月减少和增加了8个。从同比来看，全国100个城市住宅均价同比上涨9.06%，涨幅较上个月缩小0.98个百分点，连续4个月缩小。住宅均价环比上涨城市数量的下降以及均价同、环比涨幅的收窄表明房地产价格总体下行压力加大。

    尽管业内曾普遍认为房价下跌的城市多为三、四线城市，但进入4月份以来，北京、上海、广州、深圳等一、二线也有多个楼盘加入降价大军，这增强了人们对价格下降的市场预期，从而会进一步影响成交量。

    受价格下降等因素的影响，4月主要城市成交量环、同比均仍处下滑区间。据CREIS（中国房地产指数系统）数据显示，4月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于历史较低水平。其中，一线城市环比降幅高于二、三线城市。另外，从分城市类别来看，一线城市成交面积环比下降20%，同比下降15%，二线代表城市成交面积环比下降7%，同比下降19%，而三线代表城市成交面积环比下降4%，同比下降20%。成交量的普遍下降，再次印证了公众“买涨不买跌”的消费心理，应该肯定的是，这种消费心理导致的市场需求低迷会反向进一步冲击价格。

    另外，假设价格如业内对其走向预测的那样变动，即一线城市价格仍将温和增长，但涨幅下降，而部分二、三线城市由于库存较多，房价增长乏力，在住房供给量充足的部分小城市可能出现下跌。目前市场状况也基本符合这种价格预期，但成交量数据显示，与二、三线城市相比，一线城市成交量环、同比下降幅度更大，可能表明一线城市的市场需求对价格因素的变化更为敏感。也就是说，受价格基数较大等因素的影响，如果一线城市价格未来发生更大的变动，对整个房地产行业的冲击会更大。因此，或许相比二、三、四线城市，一线城市价格与市场需求的变动更值得关注。

    成交量的低迷也可以间接反映库存方面的情况，中指监测的17个主要城市库存量环比上月增长5.0%，处于2014年以来最高水平。重点监测的城市中仅上海库存量下降，下降幅度为0.7%，其余城市均上升。库存量的上升主要是由于房地产市场总体需求的疲软所致，与成交量此消彼长。市场供需状况已经发生改变

    尽管业内认为房地产持续低迷与我国目前宏观经济总体低迷、宏观经济政策偏紧、信贷收紧、房价下跌导致市场观望态度升温、保障房的建设等影响有关，但房地产供需两方面的数据显示，此轮房地产低迷最核心的因素可能是房地产市场供需状况已经发生了实质性的改变，即普遍供大于求，而且不仅仅限于三、四线城市。

    除此之外，作为房地产业上游市场，4月，楼市持续的低迷逐渐传至土地市场。从土地供应情况来看，据主要城市陆续公布的2014年供地计划数据显示，虽然全国4月土地入市量较3月有所增加，但同比仍延续一季度下降趋势，降幅高于10个百分点以上。4月，全国300个城市共推出土地2646宗，环比增加26%，但同比减少22%；推出土地面积10377万平方米，环比增加18%，但同比减少16%；从土地成交情况来看，全国土地成交量有所回升，但受房地产市场降温影响，成交量仍明显低于上年同期。4月，全国300个城市共成交土地1638宗，环比增加8%，但同比减少38%；成交面积6738万平方米，环比增加13%，但同比减少33%。土地成交量的同比普遍下降，表明地产商对房地产行业未来预期持更为谨慎的态度。三方面因素促政府按兵不动

    受房地产市场的持续低迷以及价格普遍呈下降趋势的影响，各地对楼市调控政策的微调逐步转为实质行动阶段，鉴于我国房地产市场在各地往往具有共性，这种微调未来成风的可能性比较大。但面对此次房地产市场整体低迷可能会对中国经济增长造成潜在的巨大影响，中央层面虽然在随时跟踪关注房地产市场变化，但仍然按兵未动。或许存在三种考虑，一是中央遵照十八届三中全会精神，不愿出台更多的行政手段进行调控，以发挥市场在资源配置中的决定性作用；二是认为房地产市场的低迷仅限于三、四线城市，还没有触动核心地域；三是面对复杂的形势，中央对此轮调控持更为谨慎的态度，在问题未完全暴露之前不急于出台刺激政策，以避免以往过急的政策带来的更为深远的问题。凭借市场的力量，让房地产市场回归理性或是其最终目的。

    （作者单位：中国社会科学院研究生院）