看待房价涨跌不妨多几个坐标

    近期，由楼市“倒春寒”引发的房价讨论持续升温。随之而来的，是对房价是否会快速下跌，以及房地产调控走向的多重判断。

    国家统计局公布的数据显示，全国一季度商品房销售面积与销售额分别同比下降3.8%、5.2%。而刚刚过去的“五一”小长假，各大主要城市楼盘成交量明显下滑，北上广等一线城市房价也有了松动迹象。在浓厚的市场观望情绪下，楼市再次出现“拐点论”，一些地方政府开始对之前所实施的“限购”政策，进行不同程度的“松绑”。

    但是，从土地市场来看，1～4月份，虽然全国土地市场从推出地块数量到成交价格，都有所下滑，但在以北京为代表的一线城市，情况与之相反。1～4月份，北京市土地出让金总额同比大幅上涨。多数判断都认为，在一线城市的供求关系并没有发生根本性变化的前提下，与其说是房价迎来了“拐点”，倒不如说是楼市开始呈现明显“分化”。

    看待当前的房地产市场，不能只看房价涨跌，还需要增加几个坐标。

    首先，在市场经济中，价格变动是行业自身调整的正常表现。多年来，我国房地产调控措施过度依靠行政手段，单纯抑制需求的做法饱受诟病。政府对楼市的行政干预，非但没有使房地产市场的供需趋于平衡，相反，导致的资源错配现象却多处可见。

    针对这一问题，今年政府工作报告提出了“分类调控”思路。一位研究房地产政策的学者表示，“分类调控”的意义在于，在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整。

    住宅建设用地的供给必须由市场需求来决定——“分类调控”的意图已经很明显。为此，地方政府应从产业发展入手推动经济发展，而不是为了一味地依赖土地收入解决财政需求。

    那么，回到当前，当房地产市场出现分化，如果以长效机制来取代不符合市场规律的权宜之计，无可厚非。但是必须弄清楚，这是出于对供需的调节，还是为了楼市背后的土地收入。如果是为了调节供需，那么至少应该弄清楚并适时公开一些基础数据。例如，城镇居民实际收入、居民住房拥有量、住房供应量和空置率、政府土地出让收益与支出等，以便供需双方都心中有数。

    其次，不同地区的发展阶段不同，人口与产业聚集程度不同，决定了人们对房地产市场的需求截然不同。当前出现的这种“分化”，正是市场回归理性的必经阶段，也是必然结果。

    当前，一些城市在产业基础不牢固、人口聚集不充分的前提下，大力发展房地产，造成供大于求。在城镇化进程中，要推进户籍制度改革、加快城市产业转型和升级、优化区域内产业布局，释放合理的购房需求，实现住房、人口和产业的协调发展，才有可能避免房价大起大落。

    对此，有分析认为，除了房地产政策以外，还应加上产业协同发展和区域一体化进程，以及土地、户籍等多项制度改革，才能共同为楼市健康发展奠定坚实基础。

    此外，平衡楼市供求，不可能单纯依靠纯商品房市场，住房供应体系亟待完善。

    近期，北京市又新增3个自住型商品房项目。对于这项针对“夹心层”家庭出台的房地产调控政策，北京市住建委相关负责人表态说，自住房供应体系已经纳入本市住房供应体系的顶层设计里，会长期坚持。

    而本周，一篇《北京租房到底有多难》的文章，揭示出当前租房的“五难”：外来人口多，房源少；房源多被中介掌握；价格贵，租金涨幅大；相关部门“踢皮球”，遇到纠纷租户维权难；打击群租，致使房源更少，租金更贵。该篇文章所反映出的房屋租赁市场所存在的问题，值得引起相关部门重视。

    由此可见，房价涨跌并非房地产市场调控的全部，在不干预市场调节的同时，在应履行的住房保障职责上，政府不应缺位。