“认房不认贷”要来了，发令枪打响，下半年楼市能否止跌？

　　买卖房屋有税费新政？7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及房地产领域的税费优惠就高达数十条，引发多方关注。

　　不过，经多方查证发现，这并非发布购房税费新政，而是对以往税费优惠政策的梳理。

　　可以说，正是因为近期楼市成交走势起伏不定，市场情绪不稳，以至于政策面的风吹草动，都格外引人注目。

　　在今年4、5月，楼市成交有所走高，市场似乎出现一定的回暖迹象，但随着今年上半年全国房地产市场各项数据发布，一些指标的变化引发关注。

　　7月24日，中央政治局会议指出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月27日，官方消息称，住房和城乡建设部部长倪虹指出，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　业内指出，这是房地产政策传达出调整优化的强烈信号，发令枪已响，利好政策将逐步落地。

　　在这背后，我国楼市发生了什么，何时企稳？

　　发令枪打响

　　7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　业内指出，房地产政策传达出调整优化的强烈信号，下半年在需求端和供给端有望加大政策支持力度。

　　7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及房地产领域的税费优惠就高达数十条，这一消息一度被解读为买卖房屋有税费新政，引发多方关注。

　　不过，经多方查证发现，这并非发布购房税费新政，而是对以往税费优惠政策的梳理。12366税务咨询热线工作人员告诉中国新闻周刊，目前没有最新的购房税收政策变动文件，一旦有最新变动，会第一时间通过官网发布。

　　分析人士表示，此次对诸多优惠政策进行了梳理，更好释放税费政策宽松的信号和导向。

　　“提振信心、防控风险和促进转型是未来房地产政策的主要方向，这需要从供给侧和需求侧两端发力”，浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双表示，在供给侧方面，为优质的房地产企业提供流动性，不断降低房地产企业融资成本，进而实现行业整体的自回血和自造血功能。在需求侧方面，应进一步降低首套房贷利率，降低购房者置业成本，支持住房刚性需求；同时，降低二套房首付比例及贷款利率，释放改善性需求，比如目前仍执行“认房又认贷”的城市调整为“认房不认贷”。

　　7月27日，中国建设报报道称，住房和城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，这是住建部释放重磅利好，打响房地产政策优化的发令枪！预计核心城市政策将加快落地，一是降低购买首套住房首付比例和贷款利率，二是个人住房贷款“认房不用认贷”，三是落实税费减免。

　　陈文静进一步表示，此外，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等；特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。

　　市场低迷

　　楼市政策优化的背后，正是在2023年上半年，房地产投资的实际状况要比数据表现出来的更低迷。

　　国家统计局数据显示，截至2023年6月底，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；住宅投资44439亿元，同比下降7.3%。

　　一方面，2022年上半年房地产开发投资同比下降为5.4%，创出新低，今年的情况在去年的基础上又下降7.9%，两个数据叠加，意味着2023年上半年房地产投资额相比于2021年上半年下降超10%，降幅较大，且持续下滑。

　　另一方面，上半年房地产企业房屋施工面积79.2亿平方米，同比下降6.6%。其中，今年上半年房屋新开工面积是49880万平方米，同比下降24.3%；住宅新开工面积36340万平方米，同比下降24.9%。

　　植信投资研究院高级研究员耿欣欣告诉中国新闻周刊，房地产投资依旧低位运行，尤其是新开工和施工面积的进一步下滑，拖累房地产投资跌幅扩大，房企投资信心不足。

　　从销售数据来看，市场此前的回暖态势又出现了快速反转。

　　今年前5个月，商品房的销售面积只下降了0.9%，商品房的销售额还同比上涨了8.4%，市场呈现出一定的好转迹象。但是从上半年来看，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%。这意味着，6月份，全国商品房销量出现了严重的下滑。

　　数据显示，6月份，全国商品房销售面积为13075万平方米，同比下降28%；销售额为13305亿元，同比下降25%。

　　耿欣欣表示，上半年，房地产销售有所企稳，但6月市场情绪偏弱，导致二季度住房市场主要指标有所波动。

　　在房价变动方面，从上半年新房市场来看，70个大中城市新房价格环比上涨城市有31个，同比上涨城市有27个，保持有涨有跌的态势；与此同时，二手房价格环比上涨城市有7个，同比上涨城市有6个，有9成以上的城市二手房价格同环比都出现了下降。

　　对此，耿欣欣分析认为，上半年新房价格在平稳中出现了分化，二手房同环比价格出现阶段性下降。

　　范建双向中国新闻周刊表示，从目前的市场销售等数据来看，市场并未出现根本性好转，信心仍旧不足。

　　对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，当前房地产市场的节奏，从一季度的恢复性反弹回到常态。

　　超300条政策出台

　　事实上，从去年至今，楼市调控在持续松动。

　　今年初，央行等明确，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“因城施策”降低购房成本。同时，全国住房和城乡建设工作会议也强调“因城施策、精准施策，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”。

　　多个地方的楼市调控措施不断优化，“精准施策”成为政策发力方向。

　　6月25日，扬州发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，自7月1日起，在扬州市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策，有效期一年。此外，一二线城市如杭州、南京等也在调整政策，进一步稳定市场预期。

　　据中指研究院监测数据，上半年全国各地共出台楼市调控政策超300条，其中，公积金支持政策、购房补贴政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等。

　　一方面，从数量来看，300条政策的规模已经较大；但另一方面，对比去年同期尤其是去年下半年来看，这300条的数量还显得较少。

　　中指研究院监测数据显示，去年下半年，全国各地出台的楼市调控措施高达500条，这意味着，今年上半年政策数量只有去年下半年的6成。

　　“尤其是今年5月以来，政策出台的频次已经逐步放缓”，中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，这是因为三四线城市前期政策出台较多，政策空间已经非常有限。

　　以扬州为例，经过多次调整，包括今年2月的一次放松，扬州限购限售政策基本放开。

　　与此同时，市场潜在需求仍然具有一定的规模。

　　刘丽杰表示，我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是市场恢复平稳健康的坚实基础。

　　日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算，2030年城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求这三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房需求虽较最高点有所回落，但仍将维持相对稳定的规模”。

　　不过，邹琳华表示，未来的需求潜力并不等于现实需求。

　　从当前的市场看，经过一段时间的回温之后，市场又快速降温。

　　对此，陈文静表示，今年前5个月，随着积压需求释放，市场活跃度整体提升，而进入6月，在前期积压需求释放完成后，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价处于回落阶段。

　　刘丽杰认为，目前房地产还面临一些困难和挑战，主要是消费者预期不足陷入观望。

　　需求被抑

　　“短期内，楼市仍然难以止跌”，范建双表示，从消费者预期看，有三大因素格外值得关注：一是消费者的收入明显下降、购买力不足；二是市场各方缺乏信心；三是房价过高进一步压缩了部分刚性和改善性需求，导致市场处于供过于求的状态。

　　国家统计局公布的数据显示，上半年，全国居民人均可支配收入19672元，同比名义增长6.5%；扣除价格因素实际增长5.8%。而在去年，全国居民人均可支配收入36883元。

　　按照目前的收入增速，预计全年全国居民人均可支配收入接近4万元。

　　与此同时，上半年，商品住宅销售面积为51592万平方米，销售额为56639亿元。据此测算，全国商品住宅销售均价为11000元/平方米。

　　如果从全国平均水平来看，一套100平方米的住房价格为110万元，是一个居民收入的27倍。即使按照一个家庭两个劳动力来计算，也是其家庭收入的13.5倍。

　　从一二线城市来看，这些城市居民人均可支配收入更高，一些城市能达到6—8万元。不过，由于房价变动系数远高于收入增长系数，相较于一些城市人均可支配收入达到全国平均水平的2倍，而房价的变动幅度可以达到3—5倍甚至更高的水平。

　　这意味着，在部分一二线城市，买房的门槛会更高。

　　范建双表示，在高房价下，部分潜在需求难以转为实际需求，包括刚性和改善性需求。

　　“未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放，还需要市场产品结构和政策条件等配合。”邹琳华表示。

　　范建双表示，只有全面释放市场流动性，从供需两端发力，才能让房企经营和市场更平稳，购房者才能恢复入市信心。

　　耿欣欣认为，预计下半年楼市有望在各项政策持续显效、宏观经济逐步恢复等因素的带动下实现回升，促进房地产业平稳健康发展。