楼市下跌将带来负财富效应

   美国货币供应量正在以20世纪30年代以来最快的速度下降，这对经济和金融市场来说是一个危险信号。美国经济开始衰退了吗? 而香港经济及楼市会受影响吗? 过去十多年，股市及楼市的财富效应令到不少人致富，变成少年楼神或者收租公。无疑这十年的富贵靠的是美国十年量宽。但是如果美国持续收水，那麽股市楼市的财富效应会否持续?

    自去年12月起，我们见证了一种前所未有的经济趋势，那就是货币供应量持续同比缩减。这是一种对投资者极具警示性的现象，因为这可能意味著经济增长、资产价格和通胀都将受到压制。

    M2是一种包含了更多种类资产的货币供应指标，它对资产价格通胀、消费者价格、股票和房地产价格都有重要影响。目前，M2对所有这些因素都发出了负面信号，并且可能导致整体经济状况进一步恶化。根据以下图表，可以看到M2与美国房价的变化趋势。

    这种情况在很大程度上是由于大流行病后大规模的财政和货币刺激政策反弹，美联储通过量化紧缩来缩小资产负债表，银行存款下滑，以及信贷需求和供应的疲软。M2包括银行持有的现金、硬币、储蓄存款、零售货币市场基金的结馀等，是衡量货币供应量的关键指标。

    近期，M2数据显示同比下降了4.05%，这是自有记录以来的最大年度降幅。事实上，自去年12月以来，M2已经连续四个月呈现年度收缩，这是自1959年以来首次出现的连续收缩。而去年12月，M2也首次出现了同比收缩。

    美国10年及2年期公债殖利率从2022年7月5日正式进入倒挂，至目前为止已超过1年时间，按过往经验，殖利率出现倒挂1年至1年半，美国经济会陷入衰退。而这一次会否是这一次不同? (this time of difference?)

    过去十年香港及世界的经济繁荣，很多时是靠资产上升，特别房地产及股市。财富效应指由于货币政策实施引起的货币存量的增加或减少对社会公众手持财富的影响效果。当资产价格上升时，由于投资者觉得身家及收入上升，其对经济及财富前景的信心亦会增加，继而带动消费情绪，推动市况繁荣。相反，当资产价格大跌时，心情及信心亦会受到负面影响，其后会减少开支，令市道转趋疲弱，亦即所谓的“负财富效应”。

    但是股市，债市及楼市三个市场之中，首当为首是楼市佔据了大部人的资产分配。大家可想像，近十年港股多次股市下跌，例如这一次的下跌由2021年见顶到今天2023年19000点下跌了差不多1万点或以上。但是如果这跟1997年，2003年及2008年的股灾比较，市道及心情绝对差得远。这是因为跟之前比较楼市没有崩盘。所以如果要金融危机，相比之下债市及楼市的杀伤力比股市大得多。如果有人说有楼就是成功的标准，这个讲法其实是经不到周期的考验。如果把握到一个楼市周期，几年可以致富；但是如果遇上到一个楼市下跌周期，可以致命。楼不单储存价值，同样地亦是负债的来源。2020年小龙提出最后一口槓杆，但是槓杆已经加上，如何解套？

    作者：江恩小龙刘君明