全款！成交陡增！这儿的学区房为何卖“爆仓”？

3年前，那个流传在北京西城学区的故事震撼多少家长：宏庙小学对口的丰汇园一套39平方米地下室被人豪掷1200万重金买下。

近日，北京市西城区宣布从7月31日起首次实行“六年一学位”“多校划片”，喜讯还没来得及传遍家长们的朋友圈，以丰汇园为代表的一众金融街学区房又在“五一”期间卖爆了仓，且最高单价仍在每平米26万元以上。

有家长告诉中国财富，只要解决不了优质教育资源均衡化的问题，学区房就永远存在，房价也不会“凉”。毕竟，谁想让自家孩子输在起跑线上呢？

“一切，为了孩子。”

OMG！买它！

“这次好得出乎意料！”

虽然本来就对“五一”期间的学区房销量信心满满，但实战成绩还是让链家地产西大街店的中介小邵喜悦溢于言表。

“假期期间，我们大区每天学区房成交量超过10套，是前段时间的2倍以上，原来周末和假期一天也就成交3到4单。”

小邵口中的大区指的是整个金融街，其中的学区房对应了实验二小、宏庙小学、西单小学、奋斗小学、实验二小涭水河分校、华嘉小学等。

这些小学能得到家长们重金追捧，一方面是因为自身教育资源优厚；另一方面，则是其背后对口了数量有限的优质中学。

以宏庙小学为例。这所学校始建于清朝，几经更名后1958年才正式定名宏庙。作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例很高，因此附近的学区房一直以来就是壕气家长们一掷千金的对象。

链家地产西大街店的部分销售数据显示，“五一”期间，他们在宏庙小学对口的丰汇园小区曾销售过两套39平方米的房源，成交价分别为1008万元及1020万元；一套46平方米的房源，成交价1036万元；两套50.3平方米的房源，成交价分别为1120万元和1110万元，每平米单价最高超过26万元。

“学区房太火爆了，低价房很快就能卖完，后面再有的房源哪怕价格高，家长也出手迅速，而且基本都是全款。”小邵介绍。

作为2019年3月才“新晋”德胜学区家长的王萌暗自庆幸，还好自己去年就在西城买了房，否则今年只能被价格“劝退”。

“我们是用望京的大三居换的德胜片房，虽然只有40几平米，但还好是赶上了。现在，非学区的房源不断降价，学区房保值，要是等今年再买，就算把大三居卖了也未必换得起。”王萌说。

降温政策不好使？

实际上，就在“五一”学区房销售“爆仓”之前的4月30日，北京市西城区义务教育阶段入学政策刚刚发布，宣布西城区将首次实行“六年一学位”“多校划片”政策，给“天价学区房”降温。

该政策明确，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

同时，根据北京西城区既有的入学政策，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

各类房产的入学学位6年内只能使用一次，加上学区分配的不确定性，很明显，西城区政策的初衷在于使部分二手房买卖降温。但为什么政策仅发布一天，西城区学区房的买卖就又能再创高潮？

小邵觉得，是“7月31日”这一时间节点给学区房的火爆创造了空间。

“7月31日之后的不动产和户口才实行多校划片，之前的还是单校划片，考虑到签完合同还有走手续的时间，要想在7月31日完成过户的家长就扎堆在‘五一’买房了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样对中国财富表示，该项政策的发布意味着许多家长即便在日后购买了学区房，学区分配上也面临较多的不确定性，意向学区的获得不能被保证。但同时，由于政策预留出近3个月的“缓冲期”，这自然就使得面临不确定性的家长想早点“搞定”学区房，趁着“五一”加快抢购。

“就整体而言，西城区入学政策的发布体现了当前学区改革的重要导向。此前，为了确保获得较好的入学名额和机会，很多购房者选择小户型学区房，使这类房源价格炒作等乱象。通过此次学区政策调整，能有力打击二手房的价格炒作，同时促进教育教学资源更为合理配置，这对于促进教育公平和房住不炒等都具有积极作用。”严跃进说。

学区房短期热度退潮，中长期难凉

此次时逢“五一”，西城区学区房大放异彩，后市还能否延续火爆走势？又会否在新政的影响下“凉凉”？

中原地产首席市场分析师张大伟认为，2019年落地学区房新政的海淀没有凉，因此2020年政策向海淀看齐的西城学区房也不会凉。

“对于西城的学区房来说，新政策影响肯定有，特别是对于少数最顶级的学校，如育翔小学、实验二小、宏庙小学等学区房，短期将形成利空，使价格下调3%至5%左右。但更值得关注的是，学区房虽然买了不一定能上，但不买肯定上不了。尤其在当前留学和国际学校不靠谱的时候，这部分群体购房能力都很强，所以从中长期看，西城的学区房不会跌。”张大伟表示。

小邵则根据其多年的中介经验预测，多校划片后短期对牛校房价影响大，西城学区房或将在6月以后降温。但仅就目前情况看房价还没降，长期看也不会有大的变动。

“以海淀和东城为例，它们的学区新政已经实施一年了，但小学的招生范围和原来基本一致，大多还是上原来的小学。而且小学入学政策还有一条‘就近原则’，这条不变，价格整体都会比较平稳。”

房价数据显示，东城区的史家胡同小学和海淀区的中关村一小、三小学区房在实施多校划片后的几个月到半年间价格的确较之前有所下降，但就目前的成交价观察，已基本恢复到政策实施前的状态，价格相差不大。

此外，根据北京市新生儿出生人数统计，2020年，总计约有21.6万儿童面临幼升小；2021年有17.2万儿童幼升小，到2022年，这一数字将突破28万。这意味着，未来几年都是入学高峰期，与此相适应，购买学区房的基数不仅较大，而且会持续增加。

“未来，西城学区房的大方向走势还是会有所降温，但该区域本身属于北京市中心，教育等各方面资源集中，后续需要副中心大兴的配合建设，通过资源置换等把西城学区房的优势‘倒出去’，热度才能真正退潮。”严跃进指出。