做旅游地产难度系数高 非一线城市投资获利更难(2)

    供过于求出现苗头

    2014年上半年，《2014年旅游地产半年报》披露所监控中国主要旅游区域项目整体成交量呈现下降态势，成交均价基本保持平稳。其中，2014上半年成交面积约380万平方米，同比小幅下降9.8%，环比下降23.5%；成交金额为360亿元，同比小幅减少5.5%，环比也有23.9%的下降；成交均价同比小幅上涨4.8%至9506元/平方米，环比微幅下跌0.6%。

    而同期整个中国国内楼市情况是：根据中国社科院数据，2014年上半年，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；与之形成对比的是，新建商品房待售面积大幅增加，截至6月底，这一数字达到了35917万平方米，同比增长25%。

    黄峻认为，“如此迅猛的发展，其实是意料之中，也是意料之外。大量打压住宅市场而鼓励商业地产（其实某个层面看旅游地产也是广义的商业地产），当然让开发商扎堆开发；但是开发集中度太高，估计与各个地方政策纷纷出台鼓励政策有关。”

    黄峻指出，旅游地产在中国其实还是初级阶段，早期的远郊的高尔夫球场建住宅群的简单形态旅游地产已经不再适合现代需求。不过，由于当时政策，旅游地产基本上取得土地所有权的价格远低于普通住宅，只要不“烂尾”，基本上都会取得盈利。但是，现在如此巨量集中，难免相当部分运营困难、同质化严重，销售压力巨大。

    “可以大胆预测，2013年前已经基本成型开始销售的旅游地产，还基本上都是盈利。而2013年之后(含2013年）的开始开发旅游地产，那么难度系数就相当高，最终会不会盈利就看长期的运营能力，结构性分化会非常严重。”黄峻强调。

    至于旅游地产对当地经济的带动作用，那么客观性分析，还是具有积极意义。扈志亮说：“但是，有多大利好，也有多大的风险：旅游地产要是运营不善，带来的负面影响也是不容小觑。”