做旅游地产难度系数高 非一线城市投资获利更难

    凤凰房产8月份公布的最新调查显示，上半年我国旅游地产成交面积同比降一成，其中华东区域降幅最大，不过局部地产出现了逆市增长。楼市的低迷似乎并没有降低旅游地产开发的热度。这在很大程度上缘于过去一年旅游地产投资的狂飙突进，拿地、开发的惯性让那些已进入旅游地产的开发商无法停止脚步。旅游地产已成为当前住宅地产商转型的优选。旅游地产由于其依托于我国旅游业的发展，目前我国旅游业欣欣向荣，发展潜力巨大，旅游地产的发展形势也将非常可观。中投顾问研究总监郭凡礼向中国经济导报记者表示，“楼市低迷其实是造成旅游地产火热的先决条件，并不是楼市繁荣带动了旅游地产繁荣，而是楼市低迷使许多资金出逃，并转而进入旅游地产。”

    但在弱市之下，主打度假、投资的旅游地产销售也同样受到影响。无论是海南、云南等旅游大省，还是大连、营口等传统旅游城市，都面临库存高、去化慢等问题。中国企业资本联盟首席经济学家黄峻在接受中国经济导报记者采访时说：“旅游地产2013年比2012年开发总量翻了一番有多，而2014年成交情况其下降速度高于整个国内房地产市场平均值，那么产能过剩是勿容置疑。”黄峻强调，“旅游地产严重缺乏专业人才，举例来说，医院必须有专科医生，不是找个药剂师就可以代替。虽然一线城市相对要乐观，但供过于求普遍存在。房地产谁都能干的日子已经一去不复返，过去‘江湖郎中’的时代早结束了。差异化、人性化才是关键，其他城市都学一线城市，那么同质化严重，而且不具备一线城市的优势，发展不会好的。”

    旅游地产近年来发展迅速

    旅游地产在百度词条被定义为所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。

    黄峻分析指出，至2010年楼市宏观调控以来，调控方向一直针对住宅，而商业地产、旅游地产几乎没有什么调控，尤其是2009年的救市，对于商业地产、旅游地产，可以说是大力鼓励（例如各地的“三旧改造”、旅游地产土地出让价大幅度比正常居住用地价低，等等）。“因此，旅游地产也是如商业地产一样，在2010年开始至今，都是房地产市场最集中开发的时期。”黄峻说。

    资料显示，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占据全国总数的83%。同时，超过1/3的百强房企涉足旅游地产开发领域，如万科、恒大、绿地、雅居乐、碧桂园、世茂、万达等。截至2013年年底，全国共有旅游地产项目5299个，相比2012年增加3040个。

    近两年旅游地产项目在持续增长，是因为我国人均收入持续增长以及旅游需求增长，旅游地产项目过剩情况不明显，但是普遍存在地产为主、缺乏旅游文化主题以及项目雷同的情况。中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮表示，“旅游地产项目近日炙手可热，但是实际实现盈利的项目并不多，总体来看，10%的项目保持盈利，20%勉强保本，其他的则出现不同程度的亏损。单凭旅游地产项目很难实质性带动当地经济的发展，且旅游文化并没有很好的体现出来。”