房地产板块能否走出独立行情？

　　“巩固房地产市场调控成果，完善抑制楼市投资性需求政策，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。”日前，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上作出上述表示。市场人士称：“温总理的讲话意味着紧绷的调控政策尚未到放松的边缘。即使政策不再加码，政策的累计叠加效应也将使房地产市场的这个冬天格外漫长。”

　　温总理话音未落，市场上同时传出首套房贷利率松动的消息。据媒体报道，北京、上海等地多家银行已将首套房贷利率从之前的上浮改为基准利率，部分银行还对优质客户给予优惠，且房贷审批的等候时间较年前缩短。银行如是举动，是否在和调控政策“唱反调”？

　　答案是否定的。据了解，往往在年底，各家银行基本用完一年的信贷额度，对个人房贷的申请不得不高挂“免战牌”，或主动提高房贷利率及首付。而到了年初，新的一年信贷额度到位，出于“早投放、早收益”的考虑，房贷审批相对较为宽松。“进入2012年，部分银行的首套房贷"回归"基准利率，主要是银行手中的贷款资源较为充裕。虽然房贷利率加价不及小企业贷款，但较低的不良贷款率及以房产作为抵押物，使银行不愿放弃房贷业务的"蛋糕"。”市场人士如是说。因此，在现行调控政策的基调下，上述房贷松动现象并不意味着整个房地产市场将回暖。

　　根据万联证券的判断，管理层对于2012年“促进房价合理回归”的指向性定调，表明未来一年整体房价将至少会延续下滑的态势，主要城市房价较大幅度下降的概率很大。交通银行金融研究中心也在最新发布的报告中指出，政策将是影响房地产市场前景的关键因素。政府将继续实施限购限贷等调控政策，不会很快放松调控。在此背景下，预计未来商品房市场将进一步走弱，销售将保持疲软，房价下跌范围将进一步扩大。

　　中国指数研究院2月1日发布2012年1月百城价格指数显示：2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8793元，环比2011年12月下跌0.18%，这是100个城市的住宅平均价格连续第5个月环比下跌。可见，在进入新年后，房价下跌的趋势依然在蔓延，且部分楼盘“跳水”的幅度也在加大。市场普遍认为，从楼市的现状来看，确实无法乐观。然而，记者在翻阅近一个月内机构针对房地产板块发布的报告时，却发现了一个有趣的现象——虽然2012年房价的进一步下跌已经达成共识，但对于房地产板块，市场的判断反而是“增持”和“买入”。依照主观印象，在行业缺乏“起色”且政策未见松动的环境下，房地产板块应该是“一蹶不振”才是。究竟哪些理由支撑机构“增持”的判断呢？

　　其一，机构认为，虽然调控仍在继续，但政府恐怕不会允许房价出现“硬着陆”。“和2011年四季度及以前的经济工作重点相比，温总理的表述呈现出明显的变化——从"坚定不移地搞好房地产调控"到"巩固房地产市场调控成果"，说明中央对调控的阶段性成果是认可的。”在最新发布的策略报告中，广发证券的研究人员表示：“房价跌多少才算是"合理回归"？去年房价平均的跌幅大概是10%-15%，官方的基调仍然是"坚定不移"。最近这轮房价下跌主要是从去年的第三季度开始，直观感受是部分楼盘的降价幅度有30%，基调就变成"巩固"。”上述研究人员认为，这似乎意味着政府也不希望房价立刻大跌。

　　方正证券也认为，追溯既往调控政策走向的总体路径，不管是调控政策的总体基调，还是实际调控力度的大小，我国房地产调控政策从来没有外生于经济增长。当经济增长下滑明显时，调控的基调会转向或力度会降低。而在产业转型和新兴产业还未成型的情况下，房地产行业快速下行必然会拖累经济增长。“因此，一旦经济回落较快，出现硬着陆威胁时，很可能会倒逼房地产调控逐步放松。”

　　其次，数据显示，截至2011年三季度末，板块预收款总额是2010年结算收入的1.11倍，而龙头为1.84倍，业绩锁定性创历史新高。“良好的业绩锁定性源于过去三年销售持续增长。”国信证券的研究人员表示。

　　同时，截至1月31日，地产板块约66家公司公布了业绩预告或业绩快报，增长67%，其中增幅超过500%以上的有3家，包括光华控股等。而根据国信证券的分析，大部分地产股2011年及2012年业绩将持续增长，其重点覆盖的55家公司，预计超过50家2011年增长，平均增幅35%，超过54家2012年增长，平均增幅32%。“业绩增长仍是2011年、2012年主基调，维持"看多"观点。”国信证券如是说。

　　第三，虽然去年不含保障房的新增开发贷款仅1750亿元，但尚不足以逼迫开发商砸锅卖铁。“据了解，是2010年结余的2.4万亿元资金为开发商提供了充足的打持久战的弹药。”中金的研究人员表示：“由于2011年销售不差，截至年末开发商仍有2.2万亿元资金结余，意味着开发商今年还有一定的腾挪空间，市场调整也将延续慢且浅的调整过程。”该研究人员进一步表示，去年全年实际按揭贷规模估算接近2万亿元，支撑了2011年房地产销售不降。根据预测，今年新增贷款约为8万亿元，按揭贷款有可能超过去年，意味着房地产销售额也可能超出预期。

　　“即使地产政策不放松，销售没有明显改观，但如果通胀如期回落，存准率下调，地产股仍可获得因流动性改善而带来的估值提升。”华泰联合证券的态度更为乐观。