房地产：目前行业或已步入小周期复苏阶段

    核心要点:

    1.重点城市销量:目前行业或已步入小周期复苏阶段,但全局销量的意义较过往周期或变淡,主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大;结构上看,一线城市销量已见底回升,二线城市销量滞后于一线,或是今年销量复苏的最大贡献者,三四线城市销量或仍有1-2个季度的调整,若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部(预计在年中左右)。根据我们跟踪的高频数据(房管局)来看,上周(3月30日至4月5日)57城销量同比继续回升,其中一线城市涨幅收窄、二线城市增速继续上行,三四线城市回升幅度较小;分区域看,珠三角、环渤海区域销量同比增速明显,长三角、中西部区域增速降至0%左右。二手房销量方面,一线城市涨幅略有收窄,二、三线城市四月初回升与一手房销量相互印证。一二线重点城市销量同比回升,更能体现二手房回暖

    2.行业政策和金融:“因城施策”持续推进。国务院批复横琴旅游岛建设方案,推进粤港澳更紧密深入合作;石家庄全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款;海南完善人才住房政策;广西2019年将改造完成农村危房6万户;佛山对违规提取住房公积金人员适度限制其提取使用住房公积金

    3.板块行情与估值:a.择时参考:19年初中国CDS指数持续上行,风险偏好持续回升;长端利率19M4初期出现回升趋势,中国CDS指数也出现下行,风险偏好开始回落,即风险偏好的回升是“有克制的”。短期看风险偏好持续降低表明市场风格依旧偏谨慎,支持从弹性标的转为均衡配置;b.板块行情:上周,中信房地产指数上涨5.4%,较沪深300的相对收益为+0.5%,在29个大类行业中排名第16;19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月至今已出现较为明显超额收益,19年至今地产板块超额收益在29个大类行业排第12名,较沪深300有4.0%的超额收益;c.个股行情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:迪马股份、新黄浦、光大嘉宝、云南城投、上海临港;2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:大名城、上实发展、市北高新、迪马股份、新城控股,部分二线弹性标的估值修复已超越重点龙头

    4.重点公司动态追踪:天健集团18年实现营收102.09亿元,同比+51.26%;上海临港18年实现营收19.29亿元,同比-6.9%;荣盛发展18年实现营收563.68亿元,同比+45.64%;苏宁环球18年实现营收32.44亿元,同比-43.76%;中南建设3月合同销售额141.3亿元,同比+38%;万科3月实现签约金额573.7亿元,同比+13.2%;荣盛发展3月实现签约金额73.78亿元,同比+20.42%;金地集团3月实现签约金额162.6亿元,同比+21.26%

    风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期。（招商证券）