多家龙头房企内部架构“巨变”

　　随着近期房企2018年年报陆续披露，房企对2019年的整体规划、谋篇布局也逐渐浮出水面。

　　在房地产行业发展历史上，从未有过一个时代，如近两年一样具有如此复杂的变化因素。随着楼市政策向“因城施策、分类调控”转变，房企也面临着巨大的考验。

　　为应对复杂的市场形式，一些开发商开始选择“修炼内功”。今年以来，包括万科（SZ.00002）、碧桂园（HK.02007）、阳光城（SZ.000671）、绿城中国（HK.03900）等房企，陆续披露企业在内部组织架构方面的调整动作。

　　蓝鲸房产梳理发现、除了围绕营销工作而展开的架构调整之外，房企对各个业务板块的侧重出现新的变化。而这些经历调整与变化的房企，在所难免会迎来“阵痛期”。如何尽快打破重构新的内部结构，有效改善企业环境，成为他们当下最重要的事情。

　　万科、绿城等多家房企内部“巨变”，部分房企历减员“阵痛”

　　随着房地产企业的规模化发展，组织架构的设置对房企经营效率的影响越来越大。据蓝鲸房产不完全统计，自2018年下半年以来，包括万科、碧桂园、绿城在内的12家房企，悄然开启了对内部架构的调整和重塑。

　　从时间节点上来看，房企的这波架构调整早在2018年下半年就已经开始，随着近期年报季披露发展策略，企业内部“修整”动作频频曝光。

　　其中，万科作为行业代表企业之一，近期曝出的一份调整后的组织架构图，成为业界研究对象。2018年9月，万科对内宣布调整总部组织架构，撤销万科集团总部部门设置，成立三大中心：事业发展中心、管理中心、支持中心。据一位知情人士透露，万科内部架构调整之后各部门的职权范围会更加明确，这种扁平化的改变对企业而言执行力会更强。

　　另一位行业龙头房企碧桂园，在今年3月份集团会议中宣布，对总部组织架构的优化调整。通过组织优化、人员向区域下沉，来拆除部门墙。据接近碧桂园的知情人士向蓝鲸房产透露，早在春节前，碧桂园就开始着手梳理内部架构，估计这次调整会持续到今年6月份，届时将进行到第三阶段，也会对此前的组织优化、授权、流程优化情况进行回顾检查。

　　碧桂园方面也回复蓝鲸房产表示，这是匹配公司战略升级进行的有计划的组织能力提升工作，并非突发、或临时操作。

　　与此同时，绿城中国、融信中国（HK.03301）等千亿级房企的调整也较为明显。2019年1月，绿城中国提出在“11+5”轻重布局基础上，优化组织架构，调整为“8+3”。将16家子公司整合缩减为11家。与此同时，新成立4个事业部；2018年11月，融信将原来的“集团-区域-项目”管控调整为“集团-事业部-城市公司”三级管控。

　　对于房企这波内部调整动作，业内人士给出积极评价。苏宁金融研究院特约研究员江翰向蓝鲸房产指出，2019年的房地产市场与前几年的情形已经大不相同。对于房企来说，房企将面临较大的市场压力，架构调整正是为适应新形势的谋变之举。

　　蓝鲸房产梳理发现，房企这轮架构调整，“降成本、优管理，提效益”成为其重要思路。如碧桂园将总部部门精简合并的比例将近一半，以后将更聚焦管理职能；万科放弃金字塔形管理结构，转变为以“人和任务”为导向的管理模式，职责更加明确；招商蛇口（SZ.001979）在2018年5月也进行了一次调整，将原来的16个部门合并调整为8个部门，部门领导重新竞聘上岗，目的就是为“降低成本，提高效率”。

　　此外，包括绿地控股（SH.600606）、新城控股（SH.601155）等房企的架构调整，则更多体现出企业在业务方向的探索。如绿地宣布通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。2018年底，新城控股新成立营销公司，由集团副总裁郭楠楠为总经理，统一管理住宅开发事业部和商业开发事业部项目营销工作。

　　但值得关注的是，与企业架构调整相伴随的是人员流动的“阵痛”，亦无法回避。如2018年10月提出建设三大产业集团的绿地集团，以及2018年末提出“精总部强区域”的正荣地产（HK.06158），分别出现裁员、高层人事频繁调整的问题。

　　碧桂园、阳光城谋“区域扩张”，万科聚焦“基本盘”

　　蓝鲸房产梳理发现，虽然企业在“优化机构”目标一致，但具体打法上明显不同。是收权还是放权，是聚焦主业还是谋求多元？都折射出企业对市场的判断和定位。

　　从万科的新架构来看，通过三大中心的设置，消减了以往平级部门的隔阂与约束，增加了集团的权威性和约束力。而对于一线公司的发展，万科曾在去年媒体沟通会上表示，会在战略、品牌、融资、研发和流程上给予大力支持。同时在投资、财务管控、人事这三个方面对一线公司进行管控。这展示出万科强管控，严收敛的姿态。

　　而碧桂园最新的组织架构调整则聚焦在“总部精干高效”、“成熟区域大区化试点”、“成熟城市公司区域化”这三个方面。碧桂园方面回复蓝鲸房产表示，未来将进一步下放总部权限，精简业务流程。据上述接近碧桂园的知情人士进一步向蓝鲸房产透露，“碧桂园的总部以后应该更聚焦管理职能，区域则会做大做强”。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，某一方面来讲，给区域公司充分放权，减少决策流程，可以有效提升拿地等方面的决策效率，不排除企业继续做大规模的可能。

　　明源地产研究院的一份报告指出，碧桂园通过“大将轮调、骨干上前线”方式进行的“大练兵”，既能帮助实现公司业绩的持续增长，又能为迎接未来的挑战做好准备，进而增大企业转型成功率。

　　碧桂园的调整思路不乏追随者。在4月12日阳光城（SZ.000671）举办的一场交流会上，阳光城副总裁吴建斌透露，“今年年初以来，阳光城将集团现有的30个区域公司划分成三种类型：A级区域、 B级区域、C级区域。A类区域就像是独立的公司，区域总经理可以不请示、不汇报，希望裂变出多个阳光城。”他进一步强调，现在要充分授权，A级区域可以向集团提出各种要求，人、财、物三方面的资源全部给到。

　　“当前很多房企业绩提升的压力很大，区域市场也面临很大压力。”严跃进分析认为，通过放权，可以让企业更为灵活地应对市场的变动和政策调整。

　　不可否认的是，来自传统房地产市场“下行”压力，已经深入影响到企业战略和布局。而从目前情形而言，各企业对房地产市场的预判也不尽相同。房企开启的新一轮架构调整，又将把房企和行业带向何方？唯一可以确定的是，在诸多不确定因素之下，房地产行业也将变得不再纯粹，单纯以开发商角色继续前行的企业或越来越少。