上市银行囤房 保守市价约8万亿

　　虽然如今的商业银行“躺赚”的时代已经一去不返，但是其雄厚的利润体量还是支撑其在2018年楼市中继续“买买买”。

　　据《证券日报》记者独家统计，从目前披露出来的18份A股上市银行年报来看，截至去年年底，相关上市银行的自有“涉房固定资产”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修）原值接近9000亿元，净值超过6000亿元。

　　考虑到尚有逾10家银行尚未披露年报，根据2017年年报来看，这些上市银行“涉房固定资产”原值很可能逾在700亿元-1000亿元之间。也就是说，全部A股上市银行合计的“涉房固定资产”原值迫近万亿元，而市值保守估计在8万亿元以上。

　　上市银行继续“囤房”

　　去年新购置逾150亿元

　　去年，全国多地楼市“冷清”，但是这并不意味着不存在局部的“升温”数据。

　　《证券日报》记者注意到，利润指标多以亿元，甚至是千亿元为计量单位的商业银行，在2018年还是在凭借雄厚的现金流“囤房”，而且是自用的固定资产。

　　《证券日报》记者研读已经披露的18份A股上市银行年报注意到，绝大多数银行在2018年都有新增加的房屋及建筑物，合计的购置规模超过150亿元；仅2家银行资产原值未发生变化，部分银行还有投资性房地产的转入（或转出）。其中，有1家国有大行仅新增的资产规模超过54亿元；另1家国有大行新增资产超过35亿元；有5家银行新增资产超过10亿元。

　　除了新增的房屋及建筑物，多数银行去年还有大量的涉房类在建工程。某股份制银行2018年年报显示，该行去年在建工程同时包括6座分行新大楼，截至年底大部分在建工程已经转入房屋及建筑物类别的固定资产。

　　另一家股份制银行也表示，该行长期资产预付款由2017年年底的105亿元升至108亿元，该款项“主要是本集团为购置或建造办公大楼预先支付的款项”。

　　当然，并非所有银行都执着于“囤房”，部分银行的选择是“有进有出”。

　　某国有大行2018年购置房屋及建筑物35.32亿元，出售（处置）同类别资产31.01亿元。换句话说，其涉房固定资产虽然有所增加，但更像是一种优化。

　　折旧率约为30%

　　“楼龄”平均超10年

　　如上所述，上市银行涉房固定资产近万亿元的原值与7000亿元左右的账面净值出现了比较大的差异，这是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然，也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%，如果按照上限折旧，上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。

　　以某国有大行为例，截至2018年年末，该行房屋建筑物的原值为1511亿元，累计折旧609亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为1.94%-20%，累计折旧率接近40%。

　　需要说明的是，工农中建四大行的房产入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如，多家国有大行2018年年报中做出类似表示，“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。不过，即便是按照较晚上市的农业银行(行情601288,诊股)(港股01288)上市时间计算，四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了9年。

　　再以某股份制银行为例，截至2018年年末，该行房屋建筑物的成本或评估值为219亿元，在建工程近13亿元，累计折旧52亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为3%上下，累计折旧率约为24%，考虑到资产持续增加以及近年来房价走势影响，该行大部分资产显然配置于10年以前。

　　从记者统计来看，多家大中型上市银行的累计折旧率（累计折旧/最新一期的成本）在30%左右，其中，个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%，在老牌上市银行中，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折；而近年来新上市的城商行目前折旧率较低，但是由于其体量较小，对于行业均值的影响几乎可以忽略不计。

　　即便是按照较为常见的30%以上的累计折旧率估算，相关资产普遍的折旧年限已经有10年以上。

　　保守市价约为8万亿元

　　“变现”时间窗开启

　　即便是万亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

　　近年来，监管部门加强了楼市宏观调控，强调了“房住不炒”原则。但是，在之前10多年时间内，房价已经在经济快速发展、供需关系转换、通货膨胀等因素的共同影响下，增长了数倍。因此，即便是今后房价进入稳定期甚至是小幅震荡区间，上市银行涉房固定资产的公允价值已经数倍于原值。如果按照10年增长10倍计算，其市值很可能达到10万亿元；即便是保守估计楼市价格涨幅，其合计市值也能突破8万亿元。

　　当然，对于上市银行来说，买楼绝大多数都是为了自用，或者可以理解为“另类刚需”。“我们银行买楼是为了自用，而且当时银行内部对于买楼也存在很大争议，没想到房价在10年间涨了不止15倍”，某上市银行原董事长曾对包括《证券日报》在内的多位媒体坦言，而此位资深银行家个人也一直拒绝进行楼市投资。另据《证券日报》记者此前独家统计，上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，国内房价出现过阶段性下降。

　　由于上市银行固定资产具有自用非投资属性，因此公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。在2017年之前，上市银行追求的是规模效应和网点扩张，固定资产“变现”的可能性非常低。近年来，上市银行选择了收缩人员与物理网点，同时对原有网点进行智能化转型，银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。也就是说，银行固定资产的转型与变现迎来新的契机。