房地产：已进入相对低估高溢价状态 未来具有一定空间

    市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.61,较上周下降13.91%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率0.53%,较上周收益率提升3.83pct,相对其他板块处于中上水平。当前地产板块风险溢价4.63%高于动态均值2.59%,且上穿均值+SD线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,未来具有一定空间。

    一手房成交环降8.67%:全国41城一手房成交面积427.99万方,同比下降18.76%,环比下降8.67%,累计同比下降31.17%;其中一线4城成交面积55.44万方,同比下降8.37%,环比下降32.76%,累计同比下降24.61%;二线19城成交面积223.10万方,同比下降35.65%,环比上升0.71%,累计同比下降44.36%;三线18城成交面积149.45万方,同比上升24.93%,环比下降9.23%,累计同比上升0.89%。

    二手房成交环降9.67%:全国15城二手房成交面积147.62万方,同比下降5.33%,环比下降9.67%,累计同比下降33.15%;其中,一线2城成交面积40.94万方,同比上升23.27%,环比下降13.24%,累计同比下降33.34%;二线9城成交面积93.54万方,同比下降13.85%,环比下降8.72%,累计同比下降17.71%;三线4城成交面积13.14万方,同比下降7.09%,环比下降4.55%,累计同比下降15.18%。

    可售库存环升0.41%,去化周期略增0.27周:1)全国15城可售库存套数同比下降8.57%,环比上升0.41%;其中一线4城同比下降1.32%,环比上升0.66%;二线8城同比下降14.01%,环比上升0.71%;三线3城同比下降8.06%,环比下降2.18%。2)全国15城可售库存去化周期32.59周,较上周增加0.27周;其中一线4城去化周期35.10周,较上周增加0.03周;二线8城去化周期34.44周,较上周增加1.29周;三线3城去化周期20.64周,较上周减少1.65周。

    土地供应、成交量价齐升:1)100大中城市供应规划建筑面积4125.23万平米,累计同比+26.19%,相对过去四周变化幅度为+0.79%;100大中城市挂牌均价2944元/平米,同比+20.90%,环比+15.36%;2)100大中城市成交总建面2638.66万平米,累计同比+9.92%,相对过去四周变化幅度为+42.24%;100大中城市成交总价872.66亿元,累计同比+9.53%,相对过去四周变化幅度为+149.54%;100大中城市成交楼面价3307元/平米,同比+18.06%,环比+18.91%。3)100大中城市土地溢价率26.95%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、27.90%、30.84%

    政策方面:1)上周天津、徐州、宜昌等各地调控加码,内蒙古出台政策表示购买非住宅商品房可落户,海南商品住宅备案后6个月不得调高价格,并公示备案价。从各地政策的表现来看,因城施策仍在持续,在当前背景下,整体调控的加码空间不大,但政策的边际改善可期。我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求,“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。2)上周深圳出台堪称二次房改的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,旨在构建符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的供应与保障体系,同时对住房供应结构和比例进行调整,将更多群体纳入住房保障。本次意见为首次对一个城市住房发展目标提出18年的发展规划,明确人才住房、安居型商品房、公共租赁房占新增住房供应总量的60%左右。我们认为,本次意见,A)人才租房、安居型商品房及公共租赁住房与商品房的6:4比例,实现中高端收入住房市场化与中低端收入住房福利化同时存在;这一类模式类似香港、新加坡住房双轨制。B)商品房仍是以中小户型为主,从商品房未来占新增供应比例40%左右判断,未来商品房的供给减少,价格走势由市场决定。

    投资建议:1)当前行业整合仍在持续,城市轮动效应显现。我们认为A)同时具备丰厚土储及较低土地成本的规模企业;B)具备充足现金保障+预收款锁定率高+销售回款快的企业将具备更好的相对优势。这一层级看,建议关注招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股、荣盛发展等。2)从企业业绩安全垫的角度考虑,我们认为诸如旅游地产、商业地产等业务的发展能够为公司提供一定的业绩安全垫,在这一层面上,房地产开发销售犹如公司调节业绩的水龙头,这一水龙头把控得当,有望实现公司业绩的稳步增长。从这一层面出发,我们建议关注华侨城A(住宅开发+旅游地产)、金融街(住宅开发+商务地产)、华夏幸福(住宅开发+园区)、中粮地产(近期重组大悦城地产,重组成功大悦城有望为公司提供持续稳定的租金流)等。

    风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期（安信证券）