房地产：未来行业有效市场主要在二线城市

    策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,1-2 月的房地产数据有超预期也有低于预期的,总体看表现较好。我们认为现阶段经济和地产并没有差到要到保增长的地步,未来一段时间仍是基本面主导。房地产正式进入大调整周期,行业基本面仍处下降通道。未来行业有效市场主要在二线城市,行业蛋糕缩小,企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态,未来机会在于基本面触底后,目前仍在高位。推荐转型类企业华业地产及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

    新开工数据大幅回落,但保增长仍为时尚早:本次房屋新开工面积同比增速-27.4%,增速创历史新低。但我们认为现在谈论保增长还为时过早,和前2 次政策变化相比,本次宏观经济暂未出现断崖式下跌。一方面房地产销售端并未出现大幅下滑,在去年高基数的情况下销售面积和销售金额同比仅变动-0.1%和-3.7%,而2008 年末和2012 年初销售增速持续出现同比-15%左右的下滑;另一方面2009 年初GDP、工业增加值、发电量等宏观指标均出现了断崖式的下跌,目前来看宏观经济超预期的大幅回落还难以看到。

    土地市场:成交量相对平稳,成交均价环比明显回落:前2 月全国土地购臵面积4062 万平,成交价款1000 亿,同比分别增长6.5%和8.9%,折算的成交均价为2462 元/平,同比增2.2%,但环比去年12 月大幅下降20.3%。

    根据我们统计的40 个主要城市住宅土地成交情况来看,一线城市土地市场依旧火热,而二线城市有所回落。均价方面,前2 月一、二线城市住宅土地均价涨幅趋缓,三线已有所回落。并且2 月各线城市土地均价均呈明显回落态势。我们预计今年土地市场分化会较去年更加明显,一线和主流二线城市土地市场难以降温,而部分三、四线城市土地市场维持低位。

    投资:新开工大幅回落,投资增速略有下滑:前2 月房屋新开工面积1.67亿平,同比下降-27.4%,增速较去年全年大幅下降41 个百分点。施工和竣工面积53 亿和1.24 亿平方米,同比变动+16.3%和-8.2%。由于前2 月土地市场相对平稳以及施工面积仍同比增长,房地产开发投资仅略有下滑,前2月房地产投资和住宅投资同比增长19.3%和18.4%,同比增速较去年全年下降0.5 和1.0 个百分点。我们认为今年房地产投资增速难以维持去年的高增长,投资增速的下滑刚刚开始。房地产开发资金来源增速明显回落,前2月资金来源合计2.13 万亿,同比增12.4%,同比增速较去年全年下降14.1个百分点。具体来看,贷款、自筹和销售回款(定金、预收款和按揭)资金分别为4913 亿、8256 亿和7063 亿元,同比分别增长24.8%、12.6%和5.2%,同比增速较去年全年下降8.3、8.7 和25.6 个百分点。

    销售:前2 月销售面积同比下降,成交均价2 年内首次同比回落:前2月商品住宅销售面积和金额均同比负增长,销售金额为自2012 年8 月以来首次累计同比下降。销售面积和金额分别为9377 万平方米和5985 亿元,分别同比下降1.2%和5.0%,销售均价为6383 元/平方米,同比/环比变动-3.8%和+9.1%,成交均价自2012 年3 月后首次同比回落。（安信证券）