“宝万之争”由明转暗 万科反击底牌乍现(8)

　　激进“扩张背后 宝能地产疑云

　　“从我们得到的消息看，这个项目(住宅部分)有可能延期交房。”天津宝能城项目的一名销售人员表示，“不用担心，据说公司已经准备好了违约金。”

　　近年来一直激进扩张的宝能地产，正笼罩在一片疑云之中。21世纪经济报道记者调查发现，尽管没有证据直接证明宝能地产的资金链存在问题，但不断曝出的退地、停工和延期交房等现象，仍然构成了外界对宝能的另一种认识。

　　作为房地产业的后来者，宝能在各地扩张中的大手笔屡屡令业界侧目。尤其在房地产市场出现下行趋势之时，这种大手笔容易被扣上“激进”的帽子。业内人士指出，宝能旗下的房地产项目主要分布于二三线城市，若这些城市的风险加剧，无疑将给宝能的资金链带来巨大压力。

　　延期交房背后

　　宝能城项目位于天津市东丽区空港区域，是一座体量达230万平方米的大型综合体项目，涵盖住宅、商业、办公、物流等多重业态。其中住宅以小高层为主，主打99平方米至140平方米的改善型产品。

　　销售人员介绍，宝能于2013年获取该宗土地，目前住宅部分的第一期已进入到销售阶段。其中，一期的1号楼、2号楼、17号楼、18号楼等几栋住宅最早销售，并于去年售罄。按照约定，交房时间为明年3月。

　　但从本周以来，有业主不断询问交房日期等问题。因为他们发现，进入项目现场的道路被封了。“项目已经封顶了，但不知道为什么忽然封路了，所以来看看。”售楼处的一位购房者向21世纪经济报道记者表示。

　　销售人员对此的答复是，过几天有领导检查，所以施工现场需要封闭整改，但不会太久。

　　购房者担心的交房时间问题，仍然有可能成为现实。售楼处现场的一位销售人员向记者表示，由于天气寒冷影响施工进度等缘故，原定于明年3月交房的几栋住宅楼有可能推迟到明年6月交房。

　　“但不用担心，公司已经准备好了违约金。”这名销售人员说，这只是她得到的“内部消息”。她同时也强调，如果出现违约，购房者会很乐意接受补偿，因为“这个区域需要几年才能培育成熟，就算按时收房，也不会很快住进来”。

　　购房者的担心不无道理。宝能地产在天津开发的一个公寓项目“现代科技广场”，已经出现延期交房的现象。今年10月，宝能在项目售楼处发布公告称，变更后的交付时间为2016年8月31日前，比最初约定的时间推迟了一年。

　　根据公告内容，延期交房的原因主要有二：一为项目施工过程中，相邻方刻意阻挠导致工期延误严重；二为项目的原燃气建设方案最终未能通过主管部门的批准。

　　在补偿方面，公司同样颇为“大方”，表示按照合同约定的标准进行补偿。也即补偿金额相当于已支付房款的1年期贷款基准利率。若有意退房的，也可进行适当补偿，补偿金额由双方另行协商。

　　此外，有知情人士向21世纪经济报道证实，受各种原因影响，上述项目在2014年还曾多次停工，并一度爆出裁员和讨薪风波。

　　天津房地产界人士向21世纪经济报道记者表示，宝能属于天津楼市的后来者，且所占市场份额不大。但从近几年连续获取大体量地块的举动来看，步伐颇为激进。但如今天津楼市供应较为充足，其项目的位置相对偏僻，不排除未来面临去化压力的可能性。

　　“激进”的印象

　　在宝能集团的业务划分中，房地产开发业务属于“综合物业开发”业务，后者则是宝能集团的6大业务板块之一，其余5个分别是现代物流、商业运营、文化旅游、民生产业和金融产业。

　　事实上，这几个业务板块互有交叉。在房地产开发中，宝能曾大量获取综合类地块，其物流、商业等业态往往会放在综合体中一并开发和运营。

　　官网信息显示，宝能旗下的房地产项目共有53个，分布在全国20多个城市。从体量上看，相当于一个中型开发商的规模。若考虑到宝能从2009年才开始全国布局，这样的速度可谓惊人。从区域上看，除珠三角、长三角和京津冀区域外，宝能还在沈阳、西安、乌鲁木齐有布局。从产品线上看，共分城市综合体、现代社区和都市产业园三类。

　　在快速布局同时，宝能容易给人留下激进甚至冒进的印象。除天津外，宝能在安徽的项目进展同样不顺利。

　　今年9月，芜湖市国土局发出两份通知函，收回宝能于2013年5月和2014年1月获取的三宗土地，理由是截至发函之日，宝能仍未缴纳除履约金外的土地出让金。宝能在三宗地块上交纳的1.2亿元履约金不予退还。对此，宝能芜湖公司负责人曾公开表示，为减小损失，宝能是主动退还这三宗土地。但这仍然引发了宝能资金链紧张的猜测。同时，对宝能扩张过于激进和盲目的质疑也开始蔓延。

　　21世纪经济报道记者还了解到，同样属于大体量综合体项目的安徽合肥宝能城，目前也处于停工状态。原因在于项目方欲修改规划，但政府部门并未应允。

　　在此之前，合肥宝能城项目即备受质疑，因为在其所处的区域中，综合体供应过剩。在万达、恒大的“夹击”下，宝能的前景不被看好。

　　据了解，除了天津、安徽外，宝能在云浮、肇庆和南宁等地的项目也曾被爆出现停工、烂尾等现象。虽未被证实，但一度引发购房者的担忧。但这种猜想多停留于网络上的爆料，并未有确凿证据证实。

　　但宝能的扩张速度已经引起外界关注。一位不具名的分析师向21世纪经济报道表示，在宝能投入房地产开发的资金中，有相当部分来自旗下的保险资金，以及信托产品，所用杠杆较足。一旦市场出现风险，容易牵一发动全身。

　　他还表示，宝能的区域布局虽然以三大核心区为中心，但二三线城市居多。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，这些城市容易出现去化压力，并给企业带来资金的风险。（21世纪经济报道）

　　举牌8家上市公司：宝能系偏爱什么公司？

　　因为举牌万科A(000002.SZ)，宝能系一下子站在了聚光灯下。

　　而针对宝能系杠杆收购万科股权一事，证监会新闻发言人张晓军18日表示，市场主体之间收购、被收购的行为属于市场化行为，只要符合相关法律法规的要求，监管部门不会干涉。

　　其实，宝能系不仅仅是在举牌万科A，21世纪经济报道记者不完全统计显示，在资本市场上宝能系目前已经举牌了包括万科A、华侨城A(000069.SZ)、中炬高新、韶能股份、明星电力、南宁百货、合肥百货、南玻A(000012.SZ)、中国金洋(01282.HK)等。

　　一位保险资管人士对21世纪经济报道记者表示：“这不仅仅是以前海人寿为首的宝能系在资本市场上大肆举牌，包括安邦保险、阳光人寿、富德生命人寿等都在A股市场上纷纷举牌。这一方面是因为此前股市大幅波动导致很多蓝筹低估，另外一方面也是因为保险资金没有更多的去处，资本市场低估蓝筹成为为数不多的较好选择。”

　　宝能系举牌多家上市公司

　　从2014年以来，宝能系利用钜盛华公司、前海人寿两大核心资本平台，在资本市场上频频举牌，21世纪经济报道记者不完全统计，单单是这些上市公司，宝能系投入就已经达到500亿元之巨。

　　公开资料显示，从2014年12月前海人寿、钜盛华通过二级市场买入和定增参与，累计买入南玻A5.29亿股，B股3554万股，截至目前持股比例已经达到25.05%，成为大股东。这些持股花费资金就达到50亿元以上。而且，如果韶能股份11月的非公开定增预案成功发行的话，宝能系持有韶能股份股份比例可能超过30%。

　　此后，前海人寿在二级市场集中竞价连续三次买入韶能股份，共买入1.62亿股，耗资约14亿元左右；2015年4月到9月，前海人寿累计买入中炬高新1.6亿股，持股比例20.11%，耗资约为23亿元；前海人寿还分别持有明星电力、南宁百货、合肥百货三家公司1625万股、5244万股、5451万股。据买入价格区间大致计算，前海人寿增持上述公司，合计动用资金约10亿元。

　　而这里还值得关注的是中炬高新在9月曾推出过《非公开发行股票预案》，拟向富骏投资、崇光投资、润田投资、远津投资发行不超过 3亿股股份，募集资金金额不超过 45 亿元。而富骏投资、崇光投资、润田投资、远津投资为前海人寿控股股东钜盛华控制的公司。如果该发行成功，宝能系将持有中炬高新42.01%股份。

　　钜盛华还将参与的华侨城 A在10 月底披露的非公开发行，如果通过的话，宝能系持股华侨城A股份也将达到12.1%，变身第二大股东。

　　12月初，前海人寿还参与了中国金洋H股的非公开定增，认购了42.19亿股，占中国金洋总股本的19.59%。而姚氏兄弟实际掌控了中国金洋近七成股权(姚建辉50.01%，前海人寿19.59%)，加上一致行动人叶伟青，则持股达72.49%。不过，与为姚氏兄弟在7月时以每股0.18港元的成本价认购149.906亿股相比，12月18日中国金洋收盘价为1.17港元/股，账面浮盈达148.4亿港元。

　　上述保险资管人士对21世纪经济报道记者表示：“也不排除宝能系把此前的部分盈利兑现然后再来投万科。尤其是港股看来，浮盈十分可观。”

　　险资抄底标的特征：低估蓝筹、股权分散

　　同时，21世纪经济报道记者不完全统计显示，2015年下半年以来已经累计有26家上市公司公告被险资举牌，参与举牌的险资则包括安邦保险、前海人寿、阳光人寿、富德生命人寿、国华人寿、上海人寿、君康人寿、百年人寿等。

　　日前，安邦保险同时举牌万科A、同仁堂、金风科技等；阳光保险举牌了承德露露、京投银泰等；富德生命人寿也通过连续举牌浦发银行，目前持股比例高达20%。

　　平安证券非银分析师缴文超对此表示：“保险公司举牌上市公司的主要原因是资产配置需求，同时兼顾竞争需求、销售需求和流动性需求。”

　　此外，保监会此前放宽了保险资金投资蓝筹的限制也为险资的频频举牌放开了手脚。2015年7月，保监会发布《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》，放宽了保险资金投资蓝筹股票监管比例，对符合条件的保险公司，将投资单一蓝筹股票的比例上限由占上季度末总资产的5%调整为10%；投资权益类资产达到30%比例上限的，可进一步增持蓝筹股票，增持后权益类资产余额不高于上季度末总资产的40%。

　　生命人寿、华夏人寿、天安人寿、天安财险、前海系保险公司和安邦系保险公司2015年主打现金流入较好的万能险，由于较高的结算利率，保费呈现飞速增长。根据保监会网站披露的前10月保险公司保费数据，这类主打万能保险公司2015年前10月规模保费(含万能险、投连险)增速都在100%以上。较快的保费增长使得这些公司面临较大的资金配置压力。在市场收益率下行以及债券市场下行的背景下，大宗股票配置成为解决资产配置荒的主要办法。

　　缴文超也对此表示认同：“从我们沟通的情况看，保险公司更加青睐银行股和龙头地产股。同时，险资举牌的公司一般具有以下特征：全国性股份制商业银行、龙头地产公司；估值便宜，分红较好，股息率较高，股价趴在地板的公司；股权分散，大股东持股比例不高；高现金流公司等。”(21世纪经济报道)

　　万科股权大战升级 王石携盟友定增重组阻击宝能系

　　在与宝能系公开宣战后，万科创始人王石和他的盟友迅速开始了反击。
　　12月20日晚间，万科发布公告称，公司预计在不超过30个自然日的时间内披露本次重组方案，即在2016年1月18日前按照要求披露重大资产重组信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢复交易，公司承诺在证券恢复交易后3个月内不再停牌筹划重大资产重组事项。
　　王石“搬救兵”
　　对于万科透露的重组意向，业内普遍认为，万科管理层此举是希望通过定向增发来提高其盟友的股份占比，将万科股权的盘子扩大，稀释对手的股份，一旦成功，万科管理层便将在双方的对决中占据一定优势。
　　而按《上市公司证券发行管理办法》规定，万科停牌前20个交易日股票成交均价为18.57元/股，若按此价格的90%测算，则定向增发价应不低于16.71元/股，较万科停牌前的股价24.43元/股，浮盈近五成，对于参与定增的对象而言，具有一定的吸引力。
　　但由于涉及重组，该方案必须获得股东大会超过三分之二的投票支持才能通过，因此重组能否成功实施，更多的要看中小股东的态度。
　　不过，周末有消息称，通过这几日的“拜票”，王石已从中粮集团等处获得200亿元支持；另外，一家信托公司愿为王石提供100亿元资金。王石所筹集资金总额已超过300亿元，从资金准备上，已经可以与宝能系正面交战。《证券日报》记者也就此向万科方面证实，但并未得到明确答复。
　　此外，有业内人士表示，王石得到中粮支持的可能性很大，目前主政中粮集团的是宁高宁，宁高宁在2004年之前长期担任华润集团董事长，王石与宁高宁十分交好。但20日晚间，宁高宁对媒体否认了此事。
　　钜盛华的10倍杠杆
　　从今年7月份开始，截至12月11日，宝能系花费逾400亿元数次举牌，在5个月时间内把对万科的持股比例从不到5%提高至22.45%。而万科管理层极其盟友，合计持股比例为20.64%，在持股比例上已然落后，并且宝能系尚有百亿元的资管计划资金可以动用。此时，对于万科管理层来说，倘若再不反击，便只能坐以待毙。而经历过“君万之争”的王石，显然绝不甘心万科的控制权被别人抢走。
　　12月17日，王石在内部讲话时称，不欢迎宝能系成为公司大股东。第二天，万科总裁郁亮也公开谈到，自己虽然和王石在做事习惯、语言表达上有不同的风格，但是在重大问题面前，从来都是完全一致的。
　　王石强调，宝能系利用杠杆资金实施举牌收购，是在玩赌的游戏，是不给自己留退路，这也与万科的品牌地位不相符。并且由于宝能系信用不够，未来一旦控股万科，一些投资公司、大金融机构以及商业评级机构便可能因此对万科的信用评级重新调整。对此，宝能集团在其网站公布的一份声明中称，公司在业界享有良好声誉，相信市场的力量。
　　而在打嘴仗的同时，双方都清楚资本市场上最终决定胜负了，还是资金的多少。为此，双方私下也都在紧张谋划。
　　据悉，在万科管理层寻找外援的同时，宝能系也在加紧补充“弹药”。12月17日，前海人寿再度发行15亿元资本补充债券，同时还在近期成立了新的资管计划，继续动用杠杆融资。
　　不过，有业内人士对《证券日报》记者指出，宝能系买入万科的主体之一钜盛华，动用的杠杆实际上已经超过了10倍，而这样高杠杆的收购，极度依赖被收购公司的股价上涨，风险颇大。美联储前主席保罗？沃克尔也曾指出，杠杆收购的巨大债务，会给企业带来不必要的风险，一旦风险暴露，将会摧毁有价值的企业和他们的工作岗位。
　　“钜盛华240亿元的资金中，至少有约220亿元来自于外部杠杆配资。其实就是向银行、资产管理公司、信托公司、证券公司多头反复质押股权，通过关联企业转移变为自有资金，再设立资管计划继续放大的多层杠杆结构。”上市人士称，“一旦股价发生波动，极低的自有资金根本无法抵御损失，钜盛华对杠杆的运用已经达到了极致”。
　　实际上，保监会也注意到了险资近期疯狂举牌上市企业带来的潜在风险，上周已经紧急下发文件进行摸底，要求险企限期上报投资压力测试，一旦不过关投资将受到诸多限制。（证券日报）