收入来源稳定 顺丰房托同业首选

    本月中港股测试10年低位后，以锤头形态展现转角讯号，但通涨飙升、美国加息周期开始，加上俄乌战局仍未有定局，投资者对股市仍是战战兢兢， 在选择股票时，以防守性为主。

    论防守性，房托基金是不错的选择。香港上市的14家房托基金中，顺丰房托(02191.HK)是首家也是目前唯一一家以物流为重点的房托基金，基金的物业组合全部为现代化物流设施。过去两年物流业可以说是一枝独秀的奇葩，非但没有受疫情影响，反而因为在家消费令电子商务增加而受惠，也带动了物流相关设施的需求，顺丰房托(02191.HK)的独特定位可以看高一线。

    每基金单位分派17.24港仙 年化股息率达7.9%

    此前顺丰房托(02191.HK)公布从2021年5月上市以来的首份全年业绩，报告期只覆盖八个月，由2021年4月29日(基金的成立日期)到2021年12月31日止。期内受惠于香港及中国内地市场对现代化物流设施的需求持续强劲，基金收益优于上市时的预测，较上市发售通函所载预测高出3.3%，达2.44亿港元，物业收入净额为1.95亿港元，平均出租率微升至为95.8%，是众多房托中属高水平，可供分派收入为1.38亿港元。 基金管理人上市首年采用100%的分派政策，2021年的末期分派为每基金单位17.24港仙，年化收益率相当于7.9%。

    顺丰房托(02191.HK)坐拥三项包含香港和中国内地的现代物流物业，分别位于香港青衣、佛山及芜湖，均位处主要物流枢纽内，三座物业可出租面积合共约307,655平方米，设施最初是为了支持顺丰控股的成员公司的物流运营而开发，并配备自动分拣及供应链系统用作支持设施的分拨中心。

    于2021年底基金投资组合的平均出租率为95.8%，按可出租面积计算的加权平均租赁届满期为4.1年，顺丰控股占可出租面积80%，于报告期贡献总收益约76.6%。在基金上市前，当时已与顺丰控股租户签订的所有租约已续签，为期五年，为基金提供了坚实基础及高稳定的收入。

    顺丰控股作后盾 可望迅速扩大投资组合

    顺丰控股拥有遍及50多个内地城市的丰富房地产项目组合，在顺丰控股的支持下，顺丰房托(02191.HK)的关键增长动力将会主要来自根据一项优先购买权向顺丰控股收购能带来增加收益的现代物流物业，寻找发展机遇。

    基金目前资本结构稳健，资本负债比率为30.6%，距离房托基金50%上限仍有颇大的空间，可供未来收购之用。虽然基金目前的组合只有三项物业，规模相对其他香港上市的房托小，但正正因为规模小，一旦落实收购，基金规模可望有显着的增幅。基金去年上市后已经历了一段调整，近日单位价格在3.3-3.5港元的区间徘徊，较每股资产值5.11港元有比较明显折让，现价入场预期年股息率超过7.9%，防守性强，是不错的中长线选择。

    (撰文 : 高宝集团证券 执行董事 李慧芬)(笔者并没持有以上股票)