柏傲庄III热卖 买入这旧经济股为时未晚

   踏入第三季市场最关心两个走势，就是美国通胀数据，以及联储局会否开始讨论缩表。幸好，美国刚公布5月非农就业数字低过预期，市场松了口气。

    不过，缩表收水始终阴霾未散。如果未来通胀加剧，资金由债市抽走，因怕通胀蚕食了投资债券回报，导致债息抽升，新经济股恐怕又有新一轮跌浪。

    市场资金持续由高估值股轮动至低估值股。面对前面的不明朗，一些保守的价值股重新受投资者青睐，如果有稳定派息，就更锦上添花。

    保险股、资源股及银行股是好选择，本地地产发展股亦不可被忽略。恒地（SEHK:12）符合上述条件，有两大原因值得将它列入你的考虑名单。

    新盘销售转旺 恒地更易受惠

    近日本港一手销售炽热，新世界（SEHK:17）热卖中的大围上盖项目「柏傲庄III」首轮即日沽清331伙，平均尺价为2万元，并不便宜，加上较一期加价最多10%，仍获市场不俗的承接，反映刚需强，料为未来发展商新盘销售铺平道路。

    恒地作为本地主要地产商之一，除了透过买地起楼外，强项是收购旧楼重建，以及将大量农地，在与政府商讨完补地价后，转为可发展地皮。换言之，恒地有充足手头住宅项目，制造源源不绝利润。

    根据集团去年底业绩，在售发展项目共有23个，未售单位涉1209个单位。另拟于今年开售项目共11个，涉及6971个单位，即时受惠新盘销情提振，亦为未来数年可供入帐收入建立基础。

    此外，在旧楼重建方面，集团有23个已购入80%以上至全部业权的项目，涉及楼面面积达365.7万平方尺，等于7000多个500尺单位。有关重建项目有望明年或之后开售或出租，总地价成本涉约320亿元。

    简言之，集团今年在港已有约8100个住宅单位可供出售，而去年底在港未入帐的自占物业合约销售金额已有约113亿元。

    更重要是，集团透过旧楼重建及更改农地添土储，助有效控制土地成本在较低水平。以西营盘「艺里劫．2 号」及红磡区重建项目为例，每平方尺楼面地价估计分别约为7100元及7300元，即使计及建筑成本，以新盘动辄尺价卖逾2万元计，毛利率水平仍有保障。

    即使面对疫情及经济不明朗，恒地去年在香港物业发展业绩升53%达77.3亿元，物业销售带来强劲盈利，证明公司卖楼有一定执行力。

    农地价值加快释放

    政府有意加快土地供应，并运用《收回土地条例》配合，令市场一度忧虑地产商于新界农地被收回。不过，发展局最近检视10组私人土地，决定只收回其中3组地皮，料其中一幅地邻近恒地多年前发展的粉岭中心。

    由于政府收回私地容易触发司法诉讼，所以不会贸然行事。因此此举增加供应成效存疑，而收回的3幅地皮，面积细小是杯水车薪。

    面对政府出招收地，集团公开表示不担心，土地被收回有利有弊，好处是对周边基建将更快完善，而政府给予的赔偿亦要足够，现时旗下粉岭北地皮将配合政府收地。

    集团于去年底，持有约4440万平方尺农地储备，仍为全港最多农地发展商。而有关农地价值一直未有机会释放，因补地价过程缓慢。不过，新界地皮的身价露出了曙光，古洞北首幅住宅官地由新地（SEHK：16）以高出市场估计上限四成夺得，每方尺楼面地价逾7,100元贵绝新界，反映农地有价有市。

    香港土地及房屋严重不足问题已到临界点，恒地持有农地有望升值之余并获释放。

    判决及估值

    对于上述提及利好优势，好友及「春江鸭」已将恒地股价推升近52周高位（每股37.9元），今年至今股价累升23%。不过，该股去年的资产净值为67.7元，折让45%，是否代表估值好吸引？

    未必。首先恒地旗下业务种类多，涉收租及卖楼，包括了中港地产业务，加上透过附属及联营公司持有不同行业业务，难以准确为集团资产估值，出现「控股公司」折让问题。

    而公司以卖楼为主，售楼入帐时间波动，间接影响盈利表现，恒地的经营溢利由16年172亿元，跌至去年96亿元，走势不稳定，而大量农地补地价亦迟迟未有进展，土地价值被隐藏，亦加深股价折让。

    不过，如偏好低风险股份，恒地仍是不错选择。即使售楼利润颇波动，但公司有大量稳定的租金收入作缓冲，单计去年在港物业租赁业绩有50亿元。加上，公司过去股息率近5%，为投资者带来多一份保障。

    如果看好香港未来楼市，以及新界土地有望加快释放价值，恒地是一个不错proxy。