房地产：“金九银十”风光不再？

　　日前，国家统计局发布的“2014年1~8月份全国房地产开发和销售情况”显示，今年前8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1~7月份回落0.5个百分点，而全国住宅销售颓势未改，全国商品住宅销售面积57094万平方米，同比下降10%，相比去年全年的增长17.5%下滑近27.5个百分点。

　　日前在博雅总裁商学院举办的房地产总裁论坛上，中国经济导报记者采访了与会的房地产商和专家，他们都纷纷表示，由于今年房价下行趋势形成，购房者观望气氛仍浓厚，今年恐难再现“金九银十”销售高峰。

　　“金九银十”褪色

　　“消费者买涨不买跌，即使房地产商挖空心思做营销，效果也不会很大。”山东豪客太阳能有限公司董事长宋诏在山东济南也有自己的地产业务，他告诉中国经济导报记者，他的很多房地产商朋友正在撤离房地产业。

　　“目前，很多中小的房地产商融资非常难，尤其是前期靠较高资金成本融资的那些房地产企业，估计撑不到半年。”据宋诏了解，这些中小房地产商资金的成本往往大大超出了市场的平均利息，有的甚至于高出30%至50%。”

　　博雅总裁商学院教授曹乃承则没有宋诏那么悲观。他分析说，从需求上看，农民进城、年轻人等对住房的需求巨大，以及改善性住房的需求等都是房地产长期发展的潜力因素。另外，房地产上下游拉动几十个行业，这种需求是长期的，关键是如何启动需求。

　　“目前银行及信托三分之一的资金贷给了房地产业，对于政府而言，未来调控方向肯定不会希望房价大幅下跌。”曹乃承分析说：“房价保持在一种基本平稳的一个态势，房价涨得慢点，居民收入增长得快一点，这是未来政府调控的一个方向。但是要让房价处于比较稳定的状况，这是非常考验政府智慧的。”

　　对于中小房地产商融资难问题，曹乃承认为，目前互联网金融P2P的融资方式，也许可能成为将来房地产企业融资的一个新的途径。“相对传统的融资，互联网金融最大的长处在于它可以聚集大量的投资者。比如发行了一款P2P的融资产品，可以在全国范围销售，购买这个产品的人，可能是几十万，有可能是上百万。那么一个房地产企业需要融资一个亿，通过这种方式，每人只需要投一百元，就可以把这一亿的资金聚集起来。”

　　各地限购松绑仍在继续

　　9月10日，青海省西宁市住房保障和房产管理局表示，西宁市购房不再进行资格审查，执行 3 年半的商品房限购令正式取消。西宁成为中西部最后一个取消限购的城市。12 日，沈阳市房产局正式发文取消住房限购政策。通知称，“从即日起，本市户籍居民在我市购买住房(含商品住房，二手住房)不再提供住房情况查询记录，非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明”。

　　随着一个个限购政策的放开，中国经济导报记者从中国指数研究院了解到，根据统计，目前，全国已经有近38个城市松绑了限购,部分城市加大了房贷支持,整体政策逐渐趋向宽松。但进入 9月以来，限购政策松绑城市继续扩围，但并未有效促进楼市升温，市场进入深度调整阶段。中国指数研究院认为，尽管目前多数楼盘平价或低价集中入市，但楼市“金九”并未如期而至，成交持续低位运行，随着房企推盘加快导致去化压力继续上升，房企业绩依旧承压，价格降幅或将决定“金九”成色。

　　“房子政策的限购取消了以后，房子的价格并没有因为限购取消而上涨，并且交易量也没有上升。房价的涨跌主要取决于两个因素，一是成本，二是消费者普遍对市场的预期。”宋诏认为，政府就不应该限购，一方面，房地产土地交易是市场化行为，价高者得，另一方面，限购又不是一个市场化的手段，这容易造成价格的扭曲。

　　博雅总裁商学院特聘教授、原新加坡政务部部长曾士生告诉中国经济导报记者，在新加坡，对于居民购买住房，实施更严厉的限购政策。

　　他告诉记者，新加坡在上世纪60年代，推行“居者有其屋”计划，政府为新加坡居民提供了85%的住房。一个典型的新加坡家庭，通常只需六年左右的工资，就能够买到一处政府给建的住房。由于政府的补贴较多，房价较为便宜，因此，在新加坡购房，必须以家庭为单位，一个家庭只能购买一套住房，而每个人只能归属一个家庭单位，另外，新加坡的居民一辈子只能买卖两次房屋，这也就意味着居民一辈子只可以炒一次房。另外，居民购买了住房不去居住，被发现的话政府有权收回房屋。

　　“在新加坡，政府建造的这些组屋区是没有任何围墙的，因为我们认为不能让富有的人住在富人区，贫穷的人住在贫民区，应该让他们彼此之间有机会去见面交往。　另一方面，组屋还能解决年轻人买首套房的难题。现在年轻人最大的压力是买不起第一间自己的房子，相信你们的保障房也是朝着这个方向走的。”曾士生表示。“根据新加坡的经验，做好良好的城市规划尤为重要。新加坡的城市规划，将森林保留区，储水区、住宅区规划得相当清楚。有一个良好的规划，那么在用地方面，可能就比较有效率。另外，我们还有非常严峻的土地征用法令。真正将这些规划去落实。”

　　绿色建筑将成今后亮点

　　随着去年国家发展改革委和住建部出台《推动绿色建筑发展的实施意见》以及《绿色建筑行动方案》以来，业界非常看好今后一段时间我国绿色建筑的发展，认为其将成为我国房地产新的增长亮点。

　　“这是房地产未来的发展趋势，绿色环保建筑将是大势所趋。虽然绿色节能建筑的售价可能会高一些，但是这个成本可能在五年到十年的时间就会收回来。对用户来说，他的居住环境提升了，舒适性提高了，长期持有成本却降低了。对开发商来说，在建设成本上，每平米大概多投入800多元，但是房子的售价可以多卖两千到三千元。这对于开发商来说，还是一个非常有吸引力的。”曹乃承表示。

　　“未来5年以后，绿色建筑将在我国大力发展起来。”宋诏对此充满信心。他告诉记者，目前，各地对绿色建筑非常重视，比如，山东省政府提出的“到2015年末城镇应用可再生能源的新建建筑达到50%以上、可再生能源占建筑能耗的比重达到12%以上”的目标任务。济南市政府提出南墙计划，自2014年起，100米以下新建高层住宅和集中使用热水的公共建筑强制推广使用太阳能。

　　“节能减排、减少资源的消耗，将是以今后房地产业非常重要的发展方向。”曾士生也表示认同：“不过从城市规划上考虑如何减少碳足迹也是非常重要的，通过良好的规划，减少人在城市中流动，减少利用汽车。”