利率再升新兴市场将出现黑天鹅

    近日有一新盘开售，有新闻指该楼盘将可能将以成本价发售，而且亦有很多新盘劈价促销。而且我们在研究住宅楼市的时间，我们必须计算总成本。但是很多人认为楼市近月有回套，但事实上由于利率上升，我们购买楼房的成本在上升，所以明跌实升?

    首先我们以1000万的楼作为例子，假设九成按揭，借900万，那麽在2.15的按揭利率下，30年总利息支出HKD 3,219,360。同时如果利率上升至3.6%的时间，我们发现30年总利息支出HKD 5,728,429。所以总成本上升2,509,069。那麽大家在想如果楼市下跌100万，那麽实际上总成本是明跌实升。

    当然如果利率持续上升，这上升的会持续，并且利息每升1厘，楼价贵200万。

    当然利率可升可跌，但同样地工资及收入亦如是。

    那麽我们应该要思考一个问题，甚麽时间才是买入的好时机。 首先大家要明白甚麽事买楼安居乐业，甚麽事令到自己陷入债务的困境？如果你买入一间楼会令到自己每个月还款压力很大，这绝对不是安居乐业。同时问自己可否保证未来的工资每年都是上升？当然对于一些年轻人或者一些行业可能都会有机会达到，但是经历过1997年2003年及2008年的人绝对不会认为工作或工资是有保证的。

    曾经有一名行家在笔者的面书留言:“量宽係乜你都唔识，楼市点会跌?”，而笔者在2019年在毫无先兆下在本栏公开指2020年全球放水，美国出QE4，但我一直讲不要加最后一口槓杆，因为这是孖啡不能治量宽下的癌症。而今年本栏变成了楼市的专栏，但是很多人在赌美国会减息而令到楼市重回十年的上升轨迹。但是量宽退场将引来众人共业。

    对于很多因为量宽而沉醉在假阳春的人来说，这十年是美好的时光。很多看好楼市及看淡楼市的人在网上不停互相责骂，但是投资是要理性。如果美国缩表，那世界是否如你想像一样? 当然更多的人会告诉你，美国不够胆加息因为负债沉重，刚性需求及北水能抵消缩表影响，加息表示经济好有利资产价格等。

    记起“The Big Short”当主角走入投资银行提出沽空信用违约掉期(CDS)的时间，投资银行的代表都拍掌大笑。正如我19年我讲庚子年的时间，及讲2020年全国大放水，美国出QE4的时间，很多人都拍手大笑，到今日被笑“量宽係乜你都唔识”。但是我反问，每次危机的时间，拍掌大笑的人或者专家们有提早警告吗? 正如“The Big Short”的其中一个角色Jared Vennett 走去推销基金时提出美国次按危机的时间，主角之一的Mark Baum问“为什麽没有人提过?”。

    事实上，我们已经进入了历史上罕见的公司及国家债券泡沫时刻之一。美债的上升正常情况下其他国家或公司债券定必要上升其发债息率(即价格下跌)。过去十年大量公司以债扩张，不赚钱公司可以靠融资而变成巨无霸。而疫情的无限QE打上孖啡令到癌症变得更严重。例如阿根庭等新兴市场在过去十年一次又一次大举发债。但是如果市场突然出现一些突发因素，那不容少看其震盪的恐怖，所以小心债券泡沫而引发出的灾难。对于所有这些公司债券来说，利率衝击将带来显注的系统性风险，儘管许多投资者都有缓解措施来抵御抛售压力。但先不讲太远，全球的新兴市场国家及公司债都面对一个问题，就是如何发行新债去还旧债。如果发生将无可避免冲击楼市。

    我们不是要分析新闻，我们不是要分析人人都知的事。我们是要预测，及提前部署。

    甚麽是最好买入时机，用价值投资的概念去跟大家讲，当楼市出现足够的安全边际(股票内在价值与股票价格的差距，当差距越大，越能降低投资亏损的风险)才是真正的买入时机。

    作者：江恩小龙刘君明