房地产：政策定调不放松 二季度转防御

　　行业近况

　　今日温总理在人民大会堂答记者问，其中有部分提及房地产调控，我们简评如下。

　　评论

　　1)中央还是定调不放松，与我们预期一致：我们对于2012年政策面整体判断是循序渐进的放松，地方政府微调、货币政策放松在中央政策转向之前，政策放松趋势已经明确但不会一蹴而就。中央房地产调控政策转向的前提，是经济出现较大幅度下滑，比如季度间的GDP同比增速下滑幅度较大或者投资数据出现断崖式下滑，我们认为，中央政策放松时点将与行业基本面见底同步，可能在三、四季度间或往后。

　　2)房价调控目标更明确，将促使房价下调：总理这次的讲话中提到“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”，向市场传达了短期调控不会松以及将促使房价下行的信号。短期内政策放松不会有，存货达到历史高位，供应还在增加，意味着在二、三季度间，我们有望看到一波较为明显的房价下调，并促发我们之前提示的公司盈利一致预期下调、信托到期等风险因素暴露。

　　3)长期看，中国房地产下半场将是有政策管制的下半场：从此次答记者问给出的基调（“但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平”）来看，将来房地产市场的发展，还将以市场+政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定，中国房地产市场的下半场，将是政策管制、政府引导的下半场，投资/投机需求将被挤出，行业利润率将下行，ROE提升将主要依托周转率加快，从而利好资金优势明显，定位主流刚需产品，高周转的公司，特别是行业龙头。

　　估值与建议

　　重申A股“二季度转向防御，龙头+商业是首选”的观点：我们认为，一季度反弹，是基于成交量环比恢复、年初信贷面宽松而修正之前政策面悲观预期的估值修复型反弹，我们也一直强调，这次反弹的基石在于成交量环比恢复，因此，我们在二月份~三月中坚定的看好地产板块整体行情，但如果环比改善的趋势结束，则地产股此轮涨幅也将接近中后期，目前我们判断成交量出现拐点的时点大概率是三月中下旬。随着二季度供给开始释放，房价下行将使得盈利预测下调、信托融资等风险因素开始逐步暴露，我们建议在二季度转向以龙头、商业地产等的防御性配置，降低高弹性股票配置，A股推荐万科、招商；金融街、中国国贸。

　　风险提示

　　经济下行、政策收紧力度超预期，导致行业基本面出现快速下滑。