房地产：上市房企融资活动再掀热潮

    核心观点:

    按揭贷综述:整体按揭贷环境稳中继续宽松

    首套房贷方面:10月份35重点城市的532家银行首套房平均贷款利率为4.89%,环比9月微降0.02个百分点,相当于10月24日降息前基准利率(5.15%)的9.50折,折扣力度与9月相比略有加大。10月份一线城市中北京、上海和广州首套房贷利率优惠力度均较大,而深圳依旧偏紧。二线城市方面,首套房贷利率呈现稳中微降,并且2.5成首付新政逐步落地。

    二套房贷方面:10月份,在融360监测的532家银行中,执行4成及以下首付比例的银行合计达325家,占比61.09%。二套房贷利率方面,融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率相比9月份小幅下降至5.65%,折合约为降息前基准利率的1.097倍,二套房贷利率在本月趋稳,基准上浮10%依旧是市场主流。

    上市房企融资综述:公司债预案规模创单月新高,资金成本处于低位

    债权融资:10月我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模39.54亿元,同比下降18%;信托贷款规模59.5亿元,同比上涨150%;委托贷款规模44亿元,同比上涨59%。10月份,公司债依旧是上市房企的融资热点,共有19家房企公告了公司债预案,涉及规模1248亿元,创单月新高,其中共有8家在香港上市的内房企本月拟发行境内公司债,融资规模共计430亿;中期票据方面,本月共有2家公司公布中期票据预案,涉及规模19亿元;海外发债方面,本月仅有碧桂园公告海外发债预案,整体海外发债规模萎缩明显。资金成本方面,本月开发贷、公司债资金成本环比均小幅攀升,但依旧处于历史低位,信托贷款成本则下行趋势明显,创历史新低。

    股权融资:2015年10月份,共有华联股份、市北高新、宝安地产以及海德股份等4家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模211亿元,而宝安地产以及海德股份融资规模分别为95亿和48亿元,为本月融资规模最大的两笔,并且值得注意的是,两家公司资金用途均用于转型业务,其中宝安地产正式进军新能源产业,海德股份则布局不良资产处理业务。

    整体来看,2015年10月份,上市房企融资活动再掀热潮,多元化和市场化为行业融资主导方向,其中值得注意的是,10月份公司债预案规模创新高,有利于上市房企在强化多元化融资渠道的同时,降低融资成本,构建更加优化的融资结构。此外,在资金成本方面,国内持续宽松的资金面,使得房企资金成本中枢呈现较为明显下移,一定程度上有助于缓解房企的资金压力。

    风险提示

    四季度销售增速放缓趋势增强,受房价影响政策面预期转变。（广发证券）