房地产行业：土地购置增速有所回落 溢价率小幅回落

　　一季度居民购房需求依旧旺盛，按揭贷款快速扩张，行业处于较高景气度区间，房地产开发投资较快增长。一线城市二手房房价两位数增长，调控压力加大。土地市场供给增长放缓，房企拿地门槛上升，土地成交增速回落。后续针对局部“过热”问题，短期调控政策将着重在抑制需求过快扩张。

　　一、商品房销售需求旺盛，房价短期上行压力不小一季度房地产销售面积及销售额增速较去年同期增长63.8%，两年平均增速为8.9%，处于较高景气度区间。随着经济持续复苏，二、三线重点城市落户政策的逐步落地，新增购房需求不断释放，叠加房企当前对现金流要求较高，房产促销积极性上升，住房信贷释放较快，推升了商品房销售的大幅度改善。商品房去库速度有所加快，一季度商品房待售面积累积同比下降1.6%。相应地，房地产开工情况总体呈现良好态势，尤其是在施工端，即便基数因素有所退坡，一季度累计同比仍达到11.2%，较2 月增加0.2 个百分点。

　　3 月70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.4%，较2 月上升0.3 个百分点，二手住宅价格指数同比增长3.3%，较2 月上升0.4 个百分点。其中，一线城市二手房价同比上涨11.4%，存在“过热”的问题；部分重点二线和三线城市房价也存在上行压力，抑制需求将成为短期政策调控的主线。

　　二、住房信贷政策趋严，土地市场逐步降温

　　房贷利率小幅上调，居民信贷扩张较快。3 月首套房贷和二套房贷平均利率较2 月分别上调2bp 和1bp，表明短期央行对居民部门购房信贷政策逐步向中性回归，房贷利率未来仍有一定上调空间。一季度个人按揭贷款同比增长50%，住户部门中长期信贷同比增长57.1%，推升房地产投资同比增长25.6%。贷款价值比LTV 为0.52，较2 月有所回落，但仍处于历史较高的水平。考虑到房企银行信贷仅个位数增长，下一步金融调控重在降低居民信贷扩张的步伐，引导涉房贷款增速趋缓。

　　住房金融监管保持高压，要努力解决大城市住房问题。发改委近日提出，要完善住房市场体系和住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题，适当扩大住宅用地供应比例，年初至今一线城市土地供给增速超过三成。住建部近期调研督导部分二、三线重点城市房地产工作，包括杭州、无锡、成都等市，要求规范居民购房行为，严查、严控违规经营贷、消费贷等资金流入楼市。北上广深住房新政强化住宅用地供应管理，深化完善房价形成机制。

　　房企融资需求不减，债券融资难度加大。一季度房地产开发资金来源累计同比增长40.4%，两年平均增速为8.2%，高于疫情前水平。3 月底，房企内地信用债年内累计发行19503

　　亿元，同比增长6.8%，其中，3 月当月发行857 亿元，同比下降23.4%。随着住房金融监管愈发严格，房企融资增速较去年将逐步放缓。房地产行业信用债利差总体保持在低位运行，但AA 级债券利差走阔至400bp 左右，处于近些年高位。

　　土地购置增速有所回落，溢价率小幅回落。截止3 月末100 大中城市土地供应面积与去年同期持平，二、三线城市小幅下降。一季度土地购置面积累计同比增长16.1%，两年平均增速同比下降7.8%，土地市场一改去年相对较热的阶段，整体成交状况偏冷。一季度土地成交价款同比下降17.3%，土地溢价率高位回落，地价涨幅收敛有助于控制房价的上涨。

　　三、建安工程运行良好，投资增速基本稳定

　　总体而言，年内房地产宏观层面将延续“前高后低”态势，需进一步关注局部地区房价上涨较快的问题，以及房企融资环境的状况。预计政策实施将通过“抑制短期需求+增加长期供给”的组合呈现，热点城市涉房贷款尤其是居民部门贷款增速将有所放缓，房企信贷及债券融资难度上升，行业集中度继续提高，留意部分中小房企现金流问题。房地产建安工程有望维持高开工率，土地购置增速稳步走低，房地产投资累计同比增速二季度可能降至15.8%，两年平均增速可能小幅升至8.6%。新建商品房房价增速约5%，二手房价增长约4%，一线城市二手房价上行压力不小。（新湖财富投资）