收益率匹配难题 保障房信托成“鸡肋”(2)

　　融资成本不断推高

　　此外，2011年以来，保障房信托的收益率一路走高。

　　在上半年，收益率最高的是安居工程和棚户区改造，分别为9.63%和9.53%，到了第三季度，经适房的收益率已经高达11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%。

　　譬如，正在发行的中信民享7号安置房应收账款流动化信托项目，期限为2年，预期年收益率为11%。

　　高收益率也给保障房项目带来不少苦恼。李旸分析认为，在2011年保障房信托发行之所以未如预期，主要有三方面原因。首先信托的融资成本实在太高，除了部分项目外，大部分想单靠项目收益很难支付如此高的成本，而如果仅有4%-5%收益，也很难完成信托发行。

　　其次从信托公司本身来讲，项目能承受的融资成本不高还会直接影响信托报酬，即使是4%-6%的水平，对于保障房项目而言，都是难以承受的，这就影响了保障房的积极性。

　　再者，上海一位信托人士认为，在风险控制措施方面，保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保，很多信托公司更看重实物抵押措施。“保障房信托对于信托公司而言，有点鸡肋的感觉。”该人士说。

　　事实上，今年保障房对资金的需求依然很大，这意味着信托依然有相当大的发挥空间。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，全年要基本建成500万套以上保障房。按申银万国测算，保障房投资预计为6672 亿元。

　　那么，如何破解保障房信托面临的困局？用益信托认为，关键是政策因素，例如可以采取开放保障房领域的银信合作，允许银行把保障房相关的信贷资产打包出售，转移到表外或者对发行保障房信托的，在其他项目融资上给予政策优惠等支持措施。