房地产信托风险低 拆迁类信托产品预期年收益最高达11%

　　预期年收益可达11%

　　山东信托近期发行“蓝天锅炉拆迁补偿应收款债权转让集合资金信托计划”，信托募集资金规模为8000万元，用于受让山东济宁蓝天恒基锅炉有限公司拥有的对济宁市土地储备中心的应收款债权。该笔债权系原蓝天锅炉厂区拆迁补偿款及土地增值款，由济宁市土地储备中心应向蓝天锅炉进行补偿及返还。

　　据记者了解，这款主打拆迁题材的信托产品期限为36个月，预期年化收益率为11%，每年分配一次信托收益，信托计划终止时利随本清。由于济宁市土地储备中心应在1.5年的时间内向蓝天锅炉偿还全部债权，所以该信托产品可以在期限超过18个月后提前结束。

　　另外，该拆迁题材信托产品向投资者提供保障措施：济宁蓝天置业有限公司以3块国有土地使用权向受托人提供抵押担保，抵押标的原始出让价值约为2.18亿元，相当于抵押率约为36%；而蓝天置业和控股股东提供连带责任保证担保。

　　拆迁成信托投资新方向

　　记者从信托业内了解到，拆迁题材近期成为信托投资的新方向，部分公司已经试水推出相关信托产品。例如，中铁信托发行“优债76期双林茗居A组团拆迁安置房项目集合资金信托计划”，募集资金规模为1亿元，投资期限为18个月，预期年收益率为8.7%-10%。

　　中铁信托的这款拆迁题材信托产品将信托资金用于受让西汇城建拥有的对郫县政府规模为1亿元的应收账款债权，然后以政府财政收入偿还信托本金和支付收益，而且郫县政府将支付给中铁信托所涉及的资金纳入相应年度的财政预算。另外，西汇城建以其持有的商业用房所有权作为抵押担保，评估价值为21718万元，抵押折扣率为46%。

　　风险比房地产信托低

　　“拆迁题材的信托产品作为新出现的分类，风险比房地产信托要低。”沪上一家信托公司的市场部副总经理对记者表示，拆迁题材的信托产品与房地产行业有一定关系，但是与房地产信托又有区别。因为拆迁题材的信托产品通常由政府相关部门提供还款保证，所以信托产品到期后的本金收益兑付比较“靠谱”。

　　以上信托公司的市场部副总经理分析，目前房地产信托在发行上遇到“寒潮”，因此部分公司在产品设计上将拆迁题材作为新亮点，一方面以跑赢CPI的预期收益水平来吸引投资者，另一方面引入政府提供还款保证来降低风险系数。