嘉利国际分拆 嘉创地产相得益彰

    去年11月以来，港股各行各业都在修复过低的估值，好的市场情绪给新股带来投资机遇。其中，嘉利国际（01050.HK）3月初宣布分拆地产业务嘉创地产（新上市编号：02421.HK）主板上市值得留意。一方面，嘉创地产是以介绍方式上市，不涉及集资，可以释除上市套现的疑虑。另一方面，嘉利国际核心业务为工业业务，由于工业股与地产股的估值方式不同，集团目前市盈率除净后仅约3至4倍，远低于行业平均的10倍，现时集团的估值并未能反映业务，分拆地产业务后，估值可望提升。

    嘉创地产财务状况优越

    流动性问题是过去多年来制约房企发展的一大关键，对比多家大型房企，嘉创地产财务更健康，未来发展更具弹性。嘉创地产本身为一家精品住宅物业发展商，主力在东莞、惠州及佛山销售住宅物业，目前公司在手有七个物业发展项目；土地储备近26万平方米。而其财务状况及流通性远优于传统房地产商，满足三条红线指标。于2022年9月30日，嘉创地产的剔除合约负债后的资产负债比率为45.6%，低于70.0%的上限比率；非受限制现金短债比率为2.7，高于1.0的最低要求；并持有净现金（2021及2022财年亦录得净现金）。加上在售项目将继续有资金回笼，银行贷款额充裕，整体资金实力雄厚。

    地产业务盈利能力出众

    据招股书显示，截至2020、2021及2022年3月底止三个年度，嘉创地产纯利分别约1.3亿、1.6亿和2.4亿元，毛利率分别为72.4%、72.7%及75.7%，远高于同业水平。究其原因主要由于期间绝大部分交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目，由于土地成本低， 溢利率相对较高，毛利率普遍高于其他行业参与者，并带来可持续的可观盈利。

    市盈率低于行业平均水平

    今次分拆上市，相信是嘉利国际管理层考虑到在资本市场工业及房地产行业有各自的估值逻辑。现时工业股的平均市盈率约9至10倍，嘉利国际在除净后仅约3至4倍，分拆上市的举措除了能提升集团的关注度，市场亦因而对集团重新评估价值，有望推动股价渐见贴近行业平均市盈率。分拆后两间公司的业务特色、资源运用及发展策略将更透明，有助市场更清晰了解两个业务的发展潜力，给予更合理的市场估值。

    另可留意的是，嘉利国际具备优良派息政策，相信嘉创地产亦有机会延续这个派息作风，成为另一只优质收息股，因此，嘉创地产的投资价值也不容忽视。

    (撰文 : vantage客席分析师李慧芬)(本人并没持有以上股票)