冯仑&王石：房地产的未来与机会在哪里？

　　10 月 17 日，上海，冯叔与老友王石在中国企业家系列论坛上相聚。此次论坛，由上海交大教育集团高净值研究院、上海高金民营经济研究中心与风马牛传媒联合主办。在活动中，两位以‘大浪潮中的机会与使命’为题，分别发表主题演讲。

　　在演讲中，冯叔认为，房地产进入‘后开发时代’以后，至少在以下十个领域有发展前景与机会：1、物流仓储，特别是智能化的物流仓储；2、大健康不动产；3、对健康住宅、健康空间的需求；4、物业类，尤其是对特殊空间的运营；5、资产管理；6、不动产科技；7、合作建房；8、不良资产买卖；9、收费开发商以及代建；10、向互联网企业学习做房地产，做极致单品。

　　王石在演讲中介绍了万科在疫情之初的一些应对，包括快速响应及积极捐赠等。抗疫初期，万科武汉物业组织了一个支援团队，这个团队一直坚持到两个方舱医院停止运转之后才撤回。王石也介绍了从万科退休后创建的两个基金，其中包括猛犸基金在全球抗疫方面的捐赠，包括试剂盒及实验室等。此外，王石还结合自己的留学及二次创业的经历，阐述了自己对大健康、新兴数字经济、传统房地产等的看法。

　　风马牛的小伙伴们整理了两位在演讲中的部分精彩段落，分享给大家。

　　冯叔：过去，中国人的表达有一个特点，叫做‘十景病’，一看长安有八景，另外一个地方，比如郑州，就要有十景，到了岭南，也是十景，各地都要有十景，这是取其多，而不是准确地说。我今天也按照十来取，但其实‘后开发时代的房地产’机会很多，我只讲十个而已。

　　冯叔：昨天我看到一个特别酷的视频，一个人住在差不多 20 多层的酒店里，想吃披萨，点了外卖以后，一个像飞碟一样的东西，直接飞过来，刷一下单，然后就把披萨给他。

　　所以，物流仓储，特别是智能化的物流仓储，在房地产进入后开发时代以后，是一个非常重要的类别，这个类别值得大家去关注。如果说‘开发时代’最主要的产品是住宅的话，在‘后开发时代’智能仓储一定是一个特别重要的领域。

　　冯叔：我们曾经闹过一个笑话，招聘的时候，一个人描述履历，非常的好，说是在司法部门工作过，还获得过表彰。我们觉得这样的人应该很优秀，就录用了他。但是后来发现并不是那么回事，原来他坐过牢，坐牢也是‘在司法部门工作’，叫‘配合司法工作’，因为他曾经‘立功减刑’，就算是得到过表彰了。

　　冯叔：大家‘吃饱了’以后就有很多怪的需求，这些怪的需求会带来怪的病。我们知道，刚吃饱那会儿，很多人进了法院、医院，成为‘两院院士’以后，因为作息规律，饮食健康，行为受到约束，身体都变好了。

　　现在，有很多人因为不健康的行为、不健康的饮食、不健康的生活方式，出现很多健康问题，再加上老龄化等因素，这就给健康领域带来很多机遇，人们对健康的需求在增强。

　　过去，假如在跟身体有关的支出，要花 100 块钱，那主要都是花在医院。现在，这 100 块钱，大概 30 块钱花在生病以前，30 块钱看病，30 块钱用在康复和出院以后。

　　所以，医疗健康的不动产设施，比如体检中心，这就是看病以前的一些设施，而这些设施现在大量需要。看病以后的设施，比如康复中心，还有一些跟老年人相关的设施，养老设施，这些都不够。医疗、健康这一类的不动产将是‘后开发时代’一个非常重要的类别。

　　冯叔：专业的空间运营商越来越值钱。比如，我以前也讲过的，有人往生了，要到殡仪馆告别，告别厅的运营回报就很高。而且，客户一般也不会投诉这个空间，即使它漏风漏雨，正好表达悲伤。

　　有的告别厅 45 分钟差不多要收 2000 块钱，利润率很高。而且一年 365 天，绝不休息。中国一年有 400 万具尸体要处理。不可能说人死要按照时间死，礼拜一到礼拜五死，礼拜六礼拜天坚决不死，没有这样的。所以，这个空间的运营就不休息，它始终收钱。

　　当然，这样的空间，要让逝者家属的情感得到宣泄，他们的哀思、悼念、追慕……各种情绪都在这里得到满足，同时还要给家属面子，感到尊重，在各方面都感到满意，这种空间的运营就变成了一个非常专业的运营。

　　当然，还有很多专业等空间运营商，比如近年来兴起的共享办公，也是专业的空间运营。

　　冯叔：在后开发时代，有一个特别的机会，我们叫做‘不良资产买卖’。

　　有人办丧事，就有人办喜事，这是自然的社会生态。那么，经济上行的时候，大家都办喜事，但经济波动甚至下行的时候，就有一些人要办丧事。办丧事当然就要卖掉一点东西，其中最重要的是卖房子。

　　赚房地产的钱最赚钱的就是不良资产，就是别人办丧事，你办喜事最赚钱。

　　差不多快 20 年以前，我第一次去美国学房地产，我到高盛的时候，他们就说，房地产行业里，利润率最差的是散货码头的漏风仓库，那地方最不值钱，然后是住宅，商场，写字楼，投资最高回报的叫不良资产。

　　冯叔：我们要向互联网企业来学习做房地产。过去，在开发时代，我们做房地产，比较多的是，买地越大越好，故事越编越大，几百亩、几千亩。实际上，地多，负债一定多。这种做法越来越复杂，也越来越危险。

　　越做越大的模式是过去开发时代的一种做法。但是，互联网做产品，是做一个极致单品，然后来复制。互联网企业非常有意思，他们都是靠单品。他们又不认识很多领导，也没有什么特权，也不去唱歌，不大吃大喝，都是在屋子里写代码的宅男，但他们做出来的东西，比如今日头条，比我们这些房地产企业都大。还比如快手，大家用它看视频都很开心，这都是一个单品做到极致，当然还有微信，让我们受益无限。

　　所以，在房地产领域，如果你做一个单品，做成极致单品，某一种物业的单品把它做好，然后复制在全国，也是很大一个市场。

　　王石：刚才主持人提到了深圳改革开放 40 年。特区还没建立的时候，我就在深圳工作，当时是作为工程师搞工程，之后回广州，又来深圳。40 年的经历，让我觉得，面对未来，机会太多了。

　　到了现在，中国可以和西方平视，当然，我们还没到俯视别人的地步，即使到了也没有必要俯视。我现在到日本，到美国，到以色列等工业发达国家，非常明显感到，可以与对方平视交流，而如果没有发展，没有现在这个成绩，没有这样的一个地位，怎么可能？

　　但是，我们需要走的路还很长。尤其是面对高科技、数码经济的冲击，原来的一切都要重新组合，包括传统企业。实际上，对传统企业来讲，应该拥抱这个时代。未来，淘汰掉传统企业的绝对不是这些网络经济，而是掌握了网络经济工具的同行。

　　王石：千百年来人性没有改变，做企业的根本逻辑是没有变的。增长非常快的企业，他们有数字管理优势，他们有很多新的做法，确实传统企业也需要做改变，但同时最基本的道理，最基本的逻辑没有变，也许他们还要向传统企业借鉴学习。将来如何互相融合，我觉得这才代表着未来。

　　问：现场有不少 80 后、90 后的创业者。对于做企业，王石总有什么建议或者忠告？

　　王石：现在创业的都是 90 后了，愿意听一个‘老家伙’的建议和忠告吗？

　　主持人之后再问现场观众，要求王石回答。

　　王石：年轻人吃青春饭，你们有资格吃青春饭，那挺好。

　　我觉得你们代表着未来。我是 1951 年出生的，之后到深圳创业。如何面对 80 后，那时候我们很困惑，因为很多是独生子女，非常自我，后来发现他们比我们强，为什么？

　　第一，他们是在市场经济环境下长大的，有竞争意识。竞争意识就意味着敢于面对失败，这个是我们所不具备的。实际上，有很多不愿意去努力的，是因为怕失败。而现在年轻人，80 后、90 后、95 后、00 后，他们很厉害，不怕失败。

　　第二，我觉得我们那个时候，先赚到一定的钱，然后做公益，分两个阶段。可是现在，和这些 80 后、90 后的企业家打交道，这些年轻人是赚钱和做公益同时进行的，我觉得非常好。

　　所以你问有什么忠告，我觉得应该倒过来。我非常想听听这些 80 后、90 后对我们这些‘老家伙’有什么忠告？