疫情加速中小房企出局：敢问路在何方？

　　最近业内对中小房企破产的事关注颇多。人民法院网公布数据，今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家，三四线城市中小型开发商占比较高，而在去年一整年实际发布破产文书的房企也仅有320家。而这些房企破产原因多为负债过高、资金链破裂。

　　在与一家百亿级别房企的员工沟通时，他坦诚，他所供职的公司去年是“歪打正着”。实际上这家公司一直有抱着扩大规模的想法，但在去年下半年融资比较紧张，就没有再拿地。而疫情发生后，销售受到较大影响。否则，现在资金链紧张是肯定的。如果说这家企业存有幸运的因素，那么很多中小房企就没有这么幸运了，他们自身薄弱环节就很多，加之缺乏危机意识和战略规划，叠加疫情带来的销售回款聚减，资金压力进一步加剧，很多中小房企自然会撑不下去，资金断裂。

　　中小房企到底有多难？

　　在房地产行业集中度不断提高和市场有所下行的形势下，中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事，在融资、拿地、销售等房地产价值链中处处碰壁，还在坚持的可谓是夹缝中求生存。

　　首先，中小房企品牌影响力小，号召力不强，直接导致销售力不足。在过去，购房者对品牌认知不足，只要是房子都好卖。但现在不一样，同在一个区域，品牌房企的房子就是要比一般企业的房子好卖，而且价格要贵，这就是品牌的力量。另一方面，房企规模小，品牌力弱，很难招徕精英级别的人才加入，特别是在当前较冷的行情下，即使是高薪也未必能找到精英级别的人才，因为中小企业的未来充满了不确定性。品牌的影响力还体现在产品的品质上，近几年很多房企开始组建客研部门，从C端入手提高产品力，促进销售。但是作为中小房企，对于提升产品品质方面只能说“有心无力”，产品不成体系，标准化无从谈起，产品设计创新只能是参照市场红盘。

　　其次，中小房企运营能力低，效率不高。很多中小房企都存在一个问题，一个几万方的项目，需要开发好几年。相比一些高周转的房企而言，项目周转速度实在是太慢，差距自然就拉开了。运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距，还增加了房企自身的压力。运营效率低，将直接影响资金的利用效率、加大了资金压力、费用成本增加，降低了利润空间等。

　　另外，缺资金是最难的。中小企业融资实在是太难，导致拿不起地，丧失发展机会。对于房企而言资金就是血液，中小房企运营效率低，自然导致了资金链的紧张。但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在。金融机构在房企贷款业务中，在审核企业资质时，房企销售规模是重要的参考指标，这就导致中小企业融资渠道变窄，只能找“影子银行”融资，这就带来另外一个问题，融资成本高，要了这个钱利润就没多少了，但要活着还得必须要。

　　此外，融资难直接导致了中小房企囊中羞涩，在当下火热的土地市场，中小房企更本没有竞争力，手中没地，扩张规模又从何说起。最终，撑不下去的中小房企只能选择转型，或者破产出局。

　　▲中小房企面临的困境逻辑图

　　中小房企出局是市场规律

　　但从理性来看，中小房企出局，是市场、行业发展的必然结果，是经济规律。中国房地产商品化发展到今天有20多年的历史，在发展初期，野蛮生长是当时房地产行业的真实写照。市场需求非常旺盛，购房者对产品识别能力还较弱，只要有房就不愁卖。在这个阶段，由于房地产市场管理政策未趋严格，很多房地产企业在发展过程中与“关系”不可分割，靠关系拿地、靠关系贷款融资等，行业管理不健全。如果说在初期大家走的都是同一条路，都在同一起跑线上，那么后来不同的发展思路就决定了中小房企与大房企之间在10年后的差距有多大。一些中小房企，在市场最好的时代，浪费了最好的机遇，缺乏危机意识和战略眼光，“蜗居”一方，一个项目卖几年，说重一点就是不思进取。而一些发展起来的房企则是抓住当时难得的市场机会，走规模化扩张的道路，加大开发项目数量，扩大进入城市数量。

　　“白银时代”的到来为整个行业敲响了警钟。市场已转换为买方市场，市场的变化倒逼行业注重产品品质的体现，注重品牌的塑造，同时加强管理能力建设，成本控制，以创新的方式提升融资能力等。显然，自身能力和发展质量是市场对房企提出了要求，这也导致了一些中小房企四处碰壁，拿地、销售、融资都毫无优势而言，最终的出路只能在转型、被收购、破产中选择。因此中小房企生存环境不断恶化，甚至破产出局，是当前行业发展的必然结果，符合市场经济发展规律。从整个行业来看，中小型房企出局也是市场资源有效配置的一种体现，“优胜劣汰、适者生存”是自然界残酷的生存法则，同样适用于竞争激烈，集中度不断提高的房地产行业。

　　中小房企该如何脱困

　　尽管中小型房企的出局符合市场经济规律，但是作为中小房企该如何自救，摆脱困境。

　　首先，中小房企自身先做好内功。包括成本控制能力的提升、运营效率能力的提升，建立现代企业的管理模式，制定发展战略目标，并严格执行。

　　其次，拥抱市场变化，积极创新，抓住行业发展转型期的机会，要敢于做动作，寻求转型或多元化发展。对于具有专业化能力的房企，需保持专业技术的创新，让专业能力成为房企核心的竞争力。在产品方面，要从C端需求出发，打造紧贴市场需求的产品，提升产品力。

　　此外，在投资布局上，在做好“基本盘”的同时，敢于下沉和走出去，拓展更广阔的市场，获取更多的市场份额。

　　最后，在疫情过后，国内融资环境出现明显的改善，对资金急需的中小房企应抓住融资窗口期，抓紧时机安排融资规划。