李宇嘉：新一轮调控来临，楼市下一步将如何走？

　　中新经纬客户端7月22日电 题：《李宇嘉：新一轮调控来临，楼市下一步将如何走？》

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　2020年7月15日，深圳印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，引起社会各界广泛关注。此次新政的调控力度较大，市场情绪有些波动。

　　首先，所谓的“业主降价几百万”“‘满五唯一’房源立马涨价”“担心没购房资格，置换客不敢卖房”“贝壳挂牌房源锐减”等，都是噱头。高价盘降价几十万、上百万的，一定会有。比如，前期加杠杆买房的投资客，账面浮盈还比较客观，对后市不再看好，想趁着高价出货，这并不意外。去年“双11”以来，深圳很多房子(特别是光明、南山、宝中、福田的学位房)，都大幅上涨。另外，当下在深圳买房，对有暴富和投机心理的人，比如那些从全国各地疯狂赶来的投资客，狠狠惩罚一下是必要的。所以，降价几十万上百万，表面看损失挺大，其实是在“挤水分”。深圳房价去年以来到现在，均价涨了1万元，光涨幅就是长沙的房价水平。

　　但是，从政策基调来看，可谓是“有保有压”，有惩罚炒房套利的，也有对稳定楼市的铺垫的。比如，此次杠杆政策的变化，只是对非普通住房的按揭成数增加了10%。笔者认为，这对刚需换房来说，并未有多大影响。真正的首套房，仍坚持30%的首付；“合理改善”的二套房，仍坚持50%的首付。根据媒体对全市80个片区的统计，豪宅占比超过50%的片区，只有21个(见图1)，大多数还是普通住宅。按现在均价6.6万元计算，即便是100平米的住房，加税费后的总价为700万左右，探不到750万的豪宅线。

　　豪宅占比超过50%的片区一览表

　　此前，南山超过490万、福田超过479万总价的房子，已属于豪宅，全市平均标准在300万左右。这次，全市一刀切提高到750万，翻了一倍还多，可见豪宅线大幅调高，也是对人们“合理改善”的保护，希望买卖循环起来，楼市保持一定活跃度。

　　近期公布的经济数据，二季度GDP同比增长3.2%，相比于一季度增速，回升了10个百分点，好于市场预期。从增长动力看，前期盼望的消费“报复性反弹”并未出现，一是因为人们收入减少对未来比较保守，二是疫情“常态化”冲击消费。从投资方面看，制造业投资累计增速从1-5月的-14.8%回升到上半年的-11.7%，单月增速从5月的-5.3%回升到6月的-3.5%。可见，制造业企业对资本开支较为谨慎，预计这一趋势还将延续。上半年全口径基建投资同比增速为-0.1%，但单月增速从5月的10.9%高位回落到6月的8.3%，基建投资也并未发挥托底的作用。

　　由此，上半年经济能触底回升，地产发挥着至关重要的作用。从3月份开始，地产全线回暖。累计开发投资增速，上半年转正为1.9%，单月销售连续2个月增长。金融危机是富人危机，但疫情对富人的影响相对较小。疫情期间富人消费倾向低，但投资倾向高，那么买房就是很好的选择。所以，疫情后楼市回升的，都是富人集中的城市，比如深圳、东莞、杭州、上海、宁波、广州等。深圳近期的“千亿投资计划”，投资包里大量是教育医疗、保障房、轨道交通、总部基地、5G等新基建。下半年，要保持楼市高位平衡、交投活跃，因为后面还有大量的项目以及政府大规模的供地计划、旧改计划。

　　笔者认为，下半年“一城一策”还是主基调，深圳等热点城市被调控是必然的。一来，房价涨得太快；二来投机炒作泛滥，已经触碰到了“房住不炒”的底线。但是，调控本质上是短期的权宜之计。近年来，调控频率加快、周期缩短，现在太紧的政策，可能过一段时间就松了。总之，尽管这次力度较大，但楼市基本面并未改变，比如供地偏少、有效供应不足、货币充裕等等。要理解楼市发展的一些基本逻辑，懂得房价上涨的一些基本规律。如果房子地段还不错、有学区、规划能落地，不要盲目做交易，否则会承担高昂的税费和交易成本。

　　深圳调控具有标杆性意义，意味着少数热点城市楼市最宽松的时候已过去，但在“一城一策”框架下，大多数的其他城市，包括近期出台调控政策的东莞、杭州、宁波等依旧保持政策宽松的姿态。从这个角度看，下半年大湾区其他城市的楼市，依旧处于回升的态势。一方面，“两会”明确稳健的货币政策更加灵活适度；另一方面，深圳的强调控以后，部分需求必然也会外溢。2019年，莞惠等主要城市，都有深圳客的影子，2020年，这一趋势会强化。此次深圳调控，目的也是疏导需求往外围走，加快深圳都市圈建设。

　　最后，深圳的城市地位今非昔比，城市价值重估后，开始类同于京沪，收紧户籍购房是长期趋势。北京和上海之所以坚持“落户即可买房”，是因为落户的门槛高。落户门槛之所以高，就在于京沪的户籍背后，有全国最优质的公共资源，这是国内所有城市不可比拟的。深圳落户之所以门槛低，一是因为深圳一直以来就是个移民城市、创业型城市，鼓励外地人来深创业，分享城市红利(包括买房)，这是一贯的传统；二是，深圳的公共服务相对不足，比如教育和医疗尚不完善。未来，大湾区、先行示范区、大深圳统筹合作示范区等“三区红利”落地，城市价值被重估，城市地位、户籍含金量提升。不能收紧落户，只能收紧购房了。(中新经纬APP)

　　李宇嘉

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