万科高喊“活下去” 悲观拐点还是行业转机？

    近日，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上醒目的“活下去”字样引发舆论关注。有微博网友评论，房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

     事实上，这不是万科第一次发出“盛世危言”。在前不久的月度例会上，万科董事会主席郁亮直言：“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”，他给万科指明了四个字的出路“收敛聚焦”。

    作为身处市场前沿的企业，万科对市场冷暖变迁自当敏感。其多次高喊“活下去”，未必完全出自矫情或浮夸。楼市产业的冷暖，市场环境的变化，或已让万科等企业感到“拐点”的到来。只是，纵然真有所谓“拐点”，各方的体感和认知势必不一。换言之，企业眼中的“悲观”，未必就是行业的悲剧。相反，经过一番砥砺、洗礼的市场，可能会更加稳健成熟。

     近期，一线城市楼市确有变化。有地产研究机构统计数据显示，中秋假期前两日，北京市新建商品住宅签约180套、二手房62套，与7至8月平均水平基本持平，较2016年同期的422套和280套分别同比下调57%和78%。

     打折潮也已蔓延至二线城市的楼市。9月27日，西安雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，仅18人登记，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。在半年以前，距离这个项目不远的融创天朗南长安街项目，还上演着一房难求，推盘700套，结果5000人摇号的盛况。

    此外，被称作“宇宙第一房企”的碧桂园，在今年中期业绩会上，首次明确提出“控速”，引起业界广泛关注。有研究机构近期发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，国内40个典型城市土地出让均价，连续5个月同比下跌，溢价率创39个月新低。

     无独有偶，近期“取消商品房预售制”的传言，宛如平地起惊雷。虽然广东房协随后回应称，这只是一个征求意见，但是，商品房预售制的议题已经进入舆论视野。

    在经历了房地产企业改名潮后，万科“活下去”标语似乎再次为房地产企业的悲观氛围涂上了浓重的一笔。

     近年，随着地产调控不断深入、去杠杆措施的推进等，一些区域房地产交易降温、房价下行，房企资金压力增大。由于2015年和2016年的房企发债潮，2018年进入集中偿付期，资金压力增大，A股上市房企整体负债率接近80%。此外，地产行业股权质押比例普遍高，也从侧面折射出房地产企业资金饥渴，流动性吃紧。这些，会催生房地产企业的焦虑。

     当前，中国的城市化仍在进行中，潜在购房需求仍然很大，支撑市场的动力依然存在。楼市是否发生拐点，这其实是多种因素综合性作用下导致的趋势性结果。仅仅以商品房成交量变化和房价波动因素，来判断楼市是否进入拐点，可能并不准确。

     从长远看，随着中国房地产市场逐步走向存量房时代，租赁和保障房市场不断发展，取消商品房预售制也将成为楼市交易制度改革的内容之一。如此说来，对于广大买房者而言，房价的变化趋势可能正在显现，而对于楼市这一行业而言，更确切地说，可能是将进入一个新的更成熟的历史阶段。而如果说这个行业真的出现拐点，那应该是，以前那种地产开发商“空手套白狼”，赚快钱、享暴利，而将风险由买房者和银行承担的时代，可能真的要远去了。

     作为多年的行业龙头，万科会议标语高喊“活下去”，以及郁亮多次发出的“危言”，既可以视为身为“带头大哥”的地产企业和企业家，对企业内部及时应对市场变局的鞭策和警醒，也可以视作对于行业市场变化的谨慎提示和忧患意识。

     对于坐享多年“楼市红利”的房地产企业而言，的确是需要“活下去”这样的标语泼泼冷水、醒醒脑了，那个曾经一本万利、躺着赚钱的“黄金时代”，可能真的面临“拐点”了。这对于地产行业，对于地产企业，对于消费者，都未必是坏事。