北上广深杭厦房价全部熄火 拐点真的来了？

　　北上广深杭厦房价全部熄火，拐点真的来了？

　　凯风 | 作者

　　国民经略 | 来源

　　在中国300多个城市中，北上广深杭厦是房价最高的六个城市。

　　在大多数城市楼市还在哀鸿遍野的2015年，深圳厦门就已率先反弹，拉开这一波房价暴涨的序幕。随后北京上海接力，广州迅速跟上，正式开启一二线房价暴涨的大合唱。

　　最早启动上涨的，也是最早开始调整的。

2017年，北京房价率先下跌，环京楼市甚至腰斩。

2017年年底，上海、厦门接力，上海高位盘整，厦门房价大幅走跌、土地流拍，成为热闻。

到了秋意凉凉的九月，广州杭州掉头直下，二手房量价齐跌，市场观望情绪浓厚。

　　换句话说，房价最高的六大城市，已经全员掉头了。

　　1

　　北京上海：

　　最严调控与最冷楼市

　　北京与上海的楼市调控，不仅领先于全国，而且在力度上也都是最严的。

　　早在2016年3月，当大多数二三线城市房价依旧低迷之时，北京上海就率先加码限购政策。随后，从限购到限贷限价，从限制企事业单位购房到反炒房战，这两个城市都走在全国前列。

　　所以，这两大风向标城市，房价也是最早回调的。

　　早在2017年3月，当三四线城市因棚改而欢呼雀跃之时，北京房价就开始调整，一年下来最高跌幅15%。

　　今年上半年有所回暖，但在6月之后，又迅速转冷，量价继续下行。

　　上海也是如此。

　　从2017年年底开始，上海房价就进入高位盘整，迄今已经连跌9个月，二手房交易量仅有两年前的一半左右。

　　心理预期的松动，正是楼市下行的先行标志。房价会在高位反复盘整，在外界政策变化之下，最终选择继续上行还是掉头直下。

　　这一次，选择的是掉头直下。

　　2

　　深圳：调控加码，楼市正式掉头

　　7月31日，成了深圳楼市的转折点。

　　这一天，重要会议宣布“坚决遏制房价上涨”，深圳第一时间即加码调控：

限售三年、限企事业单位购房、限离婚购房三大杀手锏齐齐上阵。

　　从8月开始，深圳楼市从盘整向上开始变为盘整向下。

　　在新房上，与广州类似，“一成首付”重出江湖。但在限价摇号之下，存在套利空间的新房仍旧保持热度。

　　与新房相比，二手房的的确确开始凉了。

　　根据中原地产数据，9月下旬，深圳二手房报价指数继续下滑，仅为37.14%，接近这两年低点。

　　在报价上，接近60%的二手房调低报价，5%的楼盘降价幅度达到10-20%。

　　与此同时，根据链家数据，深圳二手房新增房源数不断增加，而带看量却在一路下行，从半年前每月14万人次跌到7万人次，直接腰斩，市场观望情绪不是一般浓厚。

　　过去一年多来，深圳曾经上演了新房连续21个月下跌、每月跌去不过百元的统计神话，这是典型的市场假摔。

　　而这一次，假摔不再，真跌要来了。

　　3

　　广州：新房、二手房、土地流拍三连击

　　三年前，当深圳房价率先上涨时，很多人发出“广州房价为何涨不过深圳”的疑问。

　　三年后的今天，广州房价依然低于深圳，但在涨幅上，广州已经与北上深全部齐平，一线城市涨幅翻倍不是梦。

　　然而，9月以来，广州房价开始松动，步伐和速度都超乎想象。

　　先是新房打折降价。

　　从9月初开始，广州新盘开始打折降价。从远郊的南沙、黄埔到中心城区的天河、荔湾，分期首付重出江湖，总裁特批房、内部团购专场、老客户专场等促销名目眼花缭乱，一口价单位任选楼层，现场下定折上还有折……

　　接着是二手房纷纷调价。

　　根据中原地产数据，二手住宅报价指数降到两年以来的新低，与半年相比直接腰斩。

　　而在报价方面，十一之前的一周，有67%的业主调低报价，超过1/5的业主将放盘价降低到5%到20%。

　　此外还有土地流拍、溢价率全面走低的影响。

8月13日，广州出让了5宗住宅用地，其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

8月28日，广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块，在已接近半价出让的情况下，仍然再度流拍，这已经是该地块第7次流拍。

　　新房降价打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢价率走低，这三件事，广州都遇上了。

　　4

　　杭州：“万人抢房”已成过眼烟云

　　就在几个月前，杭州还是“万人抢房”的火热场景。

　　在限价摇号的刺激之下，98岁老奶奶亲自上阵，一位女性在排队现场因体力不支晕倒，6月的一次集中开盘，吸引3.6万个家庭参与，合计冻结资金超过500亿元。

　　身价上亿也要跟着排队，真真让人感受到楼市的火热。

　　然而，仅仅几个月过去，杭州楼市已经是另一番风景。

9月，杭州某楼盘的摇号中签率高达93.9%，只要去摇，基本没有摇不中的。

这种场景，在三个月前简直难以想象，6月份有楼盘摇号中签率仅为3%，100个人中仅有3个中签，概率之低，更折射楼市之热。

从4月到8月，平均摇号中签率从24.1%上升到50.4%，翻了一倍还多。

　　摇号热情降低，杭州市区新房的成交量创出了记录。不过，这一次是下跌。

数据显示，8月杭州市区（含富阳、临安）新房成交仅成交9867套，这是5月以来首次跌破万套大关，与去年同期相比，下滑43.7%。

　　新房在限价摇号之下尚且如此，二手房市场影响更加严重。

就在8月，杭州市区二手房成交量仅为为4829套，同比下滑54.8%，直接腰斩，成交量仅高于春节月份，除了春节之外，这一成交量创下两年新低。

　　时间进入9月，下跌趋势继续。

截至9月26日，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交套数再创新低。

　　要知道，万人抢房之所以如此声势浩大，是因为在限价之下，新房与二手房存在价差，这就是政策惠赠的套利游戏。但随着二手房价格走弱，套利空间逐渐减少，这就进一步挤压了新房的摇号热情。

　　这就是楼市典型的下跌循环。

　　5

　　厦门：被按住的房价

　　一线的房价，二线的定位，三线的收入，这是坊间对于厦门的评价。

　　这段话很好理解。厦门房价仅次于北上深，远高于广州杭州，在房价上是毫无悬念的一线。甚至在这一轮楼市上涨周期里，厦门比北上广深都要激进得多。

　　早在2014年，深圳楼市面临难关之时，厦门就已率先回暖，房价率先开启上涨之路，直到金砖盛会举行，房价到达顶峰。

　　然而，与深圳相对坚挺的高位盘整相比，厦门一旦遭遇政策封堵，楼市就迅速转冷。

　　从去年年底至今，厦门二手房房价大幅下跌，一些二手房大幅降价却无人问津。

　　根据链家数据，最近一年多，厦门二手房均价从4.61万元降至3.73万元，跌幅超过19%。

　　同时带看量从今年3月的1.23万次下滑到8月的8400次，下滑30%以上。

　　与此同时，厦门两年的地王项目，正面临“上市即亏损，不上市耗不起”的困境。

　　厦门之所以陷入如此境地，跟其城市结构和楼市需求结构密切相关。

　　一方面，厦门房价高过广州，原因是厦门城区面积过小而岛内土地资源开发殆尽，加上厦门作为旅游城市和宜居城市，整个福建的财富都汇聚于此，房价得到支撑。

　　另一方面，当限购、限售如影随形，外来需求被严重遏制，厦门房价自然得不到支撑。

　　厦门楼市转跌，足当为许多本地需求不足的城市提供镜鉴。

　　6

　　楼市的顺周期性

　　房价一涨，动辄翻倍。房价下跌，最多不过20%，跌回原点的微乎其微。

　　这是楼市短周期与长周期的悖论所在。

　　在长周期下，房价可能永远涨，几年一翻倍，本来就是常态，直到一次崩盘，终结一切。

　　在短周期下，房价有起有伏，有升有降。房价短周期，以回调为主，是对房价急速上涨的修正，虽不足以改变房价长期上涨的大趋势，但足以影响市场预期，而预期一旦下行，想要扭回来就不容易了。

　　最关键的一点的是，楼市具有顺周期性。房价越是上涨，市场越是趋之若鹜；房价越是下跌，越是无人问津。虽然有不少人盼望着崩盘，但真要崩盘了，你根本就不会再入场。

　　所以，相对不可预测的崩盘，我们能确定的无非是，不要在狂热的最高点买入，当楼市进入冰封期，信号如此明确时，不妨多看少动，等待时机的到来。