土地流拍越来越多 房价到底会不会跌？

　　01

　　最近很多人担心，全国土地流拍越来越多，以后土地供给量减少，供不应求后，房价不是会涨吗？房价下跌希望又要泡汤了？我今天来给你分析下这个错误的逻辑。

　　今年上半年，中国土地流拍超800宗。其中，天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快。

　　土地流拍为什么会越来越多？

　　其实原因都大同小异，不外乎这几种：

　　第一：因为新房限价不放松，开发商不敢再拿地。很多城市2016年的高价地现在都被套牢了，比如南京、厦门、成都、苏州、杭州、广州这几个有代表性的地方，限价太狠，比如2016年有的房企地价到了4万，现在周边新房限价4万，2年了一直不放开。

　　如果地价没有明显下降的情况下，你让房企还怎么敢去拿地，拿了不等于亏钱吗。

　　第二：房企的资金压力增大了，确实不可跟2016年同日而语，因为金融去杠杆，央行对房地产调控的窗口指导，债券和信托、ABS这类融资的成本上升明显，回款也慢。2018 年 7 月，一年内房地产信托预期收益率 8.1%，较 2017 年末上升 0.4 个百分点。一家民营的房企人士告诉我，他们的融资成本基本上在10%以上了，这还是前50强，50-100强的在12%以上。

　　有多少钱干多少事，没钱少干事。

　　长沙一家房企的投资部人士告诉我，主要原因是房企的资金比较紧张，现在项目去化速度慢，回笼资金慢，金融机构放款也慢很多了。

　　市场预期差，好位置也不抢了，之前这种位置的商业用地比较火爆。

　　第三、有的地要求太多，土地配建复杂，地块非热门区域地块。甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保障住房，进一步变相抬高地价，导致房企积极性不高。

　　第四：现在地价没有明显下降，除了个别城市，比如厦门，相比2016年下降百分之二三十很常见，所以底价和低溢价成交的比较多，还不至于流拍。

　　成都一位房企投资部人士告诉我，现在不敢轻易拿地，主要是因为市场预期变了，他说了几个方面：

　　“第一、集团给的预期非常低，之前我们做土地价格测算的时候，会把房价涨幅加上去，现在不能加涨幅了，对后期市场非常谨慎。

　　第二、现在各大房企，把二手并购作为拿地的主要方式，因为付款周期更为灵活，而且价格比公开市场更低。

　　第三、大家普遍的预期，现在不是最佳拿地的时期，土地方没有完全转变，还是觉得市场非常好，只有大家市场转变的时候，才是拿地的机会，等10月以后吧，现在也不着急。

　　第四：现在各地州的国土局长会找我们沟通，你们愿不愿意拿地，我确保你底价拿地，但有的地价还是超出我们预期。”

　　02

　　但土地流拍这个其实并不是什么市场主流的情况。就全国而言，现在的土地出让金，和土地出让面积，依然是非常大的。我们要看的是全局。

　　看下面这个图：2018 年二季度以来土地市场流拍现象有所增加，上半年百城流拍率较 2017 年的 9.7%上升 0.4% 至 10.1%，但仍远低于 2014-2015 年高达 15%以上的流拍率水平。

　　大家不用担心流拍率上升，土地的供给量就会减少，从而房价会上涨，地方政府比你还焦虑的很，因为财政空缺大，需要卖地啊，那怎么办呢？加大供应数量啊，1块流拍，我卖2块，2块流拍，我卖5块，10块好的地总能卖出几块吧，所以不要看流拍了多少，你要看全年总共卖出了多少土地。

　　天津、石家庄、青岛、成都、西安土地出让金对当地财政贡献较大，占当地本级财政收入的 25%-35%。

　　尽管流拍率有所上升，但上述城市 2018 年上半年赤字率并未较 2017 年有明显提升。

　　这是为什么呢？

　　这很可能就跟加大土地供应密不可分了。

　　2018 年前 7 月全国土地出让收入 3.2 万亿，同比增长 35.1%，完成全年土地出让计划收入的 58%。 从过去四年来看，除 2015 年以外均超额完成年初土地出让计划。

　　今年前 7 月，百城供地同比增长27%！基本上除了一线城市外，大部分二三四线城市卖地还是非常积极的，不然没钱搞投资建设啊，GDP从哪来呢，公务员工资怎么发呢。

　　所以说，土地流拍越来越多，未来房价就要涨？你多虑了！调控深度期来临，远的我不说，至少未来一两年内，很多一二线城市，跌的概率远远要比涨大多了！

　　你看看上面那个图的流拍率，2009、2010年多高，2011年-2015年全国大趋势还不是照样经历了深度调整期。