房地产去库存背后：1300万农民工如何落户成市民?

    今年的楼市新政比以往来得更早一些，两会还未启幕，地方政府便启动了“房地产救市”赛跑。

    2月25日，辽宁省出台化解楼市库存的27条新政，首提给房地产开发企业减税让利。福建2月22日也出台了给予农民进城购房的现金补贴等八条化解楼市库存新政。广西、江西、广东也出台了针对性的去库存措施。

    21世纪经济报道记者查看多地最新出台的去库存方案，多集中在降低购房门槛、培育和扶持新市民的住房消费、给开发企业减负以及减少新增土地供应等多个方面。

    非常明显的一个变化是，“去库存已经在2016年变成了一项必须完成的政治任务，”中部某地级市的副市长如是透露。

    以海南新政为例，不仅明确暂停住宅存量较大市县的土地规划审批，也明确对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。

    江西也如是，明确将对去库存效果不明显的县市问责。房地产调控史上，与问责挂钩的做法还要追溯到2013年“新国五条”控房价目标。

    去库存形势可见一斑，不少受访人士向21世纪经济报道记者介绍，去库存是2016年楼市的主基调，未来各地方或将有更大尺度的去库存新政。

    降价也难去库存？

    尽管政策反复刺激，利率和首付比例一降再降，杠杆一再放大，深陷的高库存之累仍在继续。

    2月26日，国家统计局发布1月份70个大中城市房价数据，同比来看，一线城市的新建商品房与二手住宅的涨幅均高于20%，二线城市同比平均涨幅在1%左右；与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读1月房价数据时表示，城市间房价分化现象依然延续，房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市，绝大多数三线城市同比仍在下降。

    库存高企，去化不力，房价下降是必然趋势。这也带来另外一个难解的市场难题，买涨不买跌是楼市的基本规律，房价越降，购房者就越观望。

    以安徽为例，安徽省经济信息中心近日发布数据称，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，安徽省房地产库存面积（包括在建未售、待售面积）达3.3亿平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需5.3年才能消化。同样统计口径算下，好于全国商品房去库存周期。

    安徽省经济信息中心预测处经济师常彬斌表示，从安徽省内看，区域的分化趋势也很明显，若考虑宽口径库存，皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年，低于全省平均（5.7年），部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。县域库存差异大，多数县城房地产市场处于低迷状态，皖北县域好于皖南。

    长去化周期也带来房价下调压力，21世纪经济报道记者春节期间走访安徽四五线城市了解，安徽大部分城市在过去的2015年都呈现出明显的降价下调趋势。房价下调的背景下，购房者有的因为前期购买的房产已然亏本，不敢再置业；有的担心再次下调，想再看看。

    一直以来，适当的降房价被认为是可以刺激住房消费的重要举措。中央经济工作会议在部署2016年化解房地产库存工作时也特别提出，要鼓励房企顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。

    安徽一位不愿具名的开发商告诉21世纪经济报道记者，在春节之后，市房管局召集多家开发商开会也特别要求，去化较慢的开发商要适当降价，“政策初衷是好，如果能够快速去化，降价也并非不可，但问题的关键在于，按照市场买涨不买跌的特点，降价不一定能够去化，而且有可能带来业主后期维权、退房等诸多问题”。

    挖掘刚性需求

    市场的临界点在哪，谁也不知道，上述安徽省地级市的开发商表示，只能靠慢慢地试。

    没有大城市外溢置业需求，大部分四五线城市在艰巨的存量环境下，只能选择自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘刚性住房需求潜能。

    其中以农民工为代表的新市民，被认为是新住房需求的最大潜力。

    “当前的库存主要在三、四线城市。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞介绍，农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。

    根据倪鹏飞的测算，结合各地“十三五”期间的户籍人口城镇化规划，农民工有1300万转移，如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。

    河南省住房和城乡建设厅就做过一项面向县级区域的调查，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%，对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。

    以广西为例，广西住建厅在2月初印发《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。

    与此同时，广西亦要求各市县在2月底出台农民工等新市民购房实施细则。

    留住购房者

    值得一提的是，据21世纪经济报道记者不完全统计，2016年以来，近百城市出台了支持农民工购房以加速去库存的政策文件，但是仔细查看政策，政策的发力点多集中在购房补贴等刺激住房消费的房产政策，而少见新市民进入并稳定在城市居住的配套性措施。

    谈及农民工市民化、借助农民工去库存的问题，安徽省发改委副主任吴劲松介绍，任务艰巨，一是部分地方政府认识不到位，积极性不高，配套措施缺失，对农民吸引力不大；二是受农村优惠政策等影响，一些农民不愿进城，或者进城不转户口。

    洛阳市政策研究室在撰文解读当地去化之难时也表示，一方面，过去几年房地产投资快速增长，这几年进入集中销售期，面临明显供需失衡状况；另一方面，洛阳市亦存在区域布局不合理的情况，很多楼盘多建在生活配套设施无法满足的区域。

    “只看到刺激住房消费，却未有配套的留住新市民，拉动新市民永久性迁徙的政策。”易居房地产研究院的研究总监严跃进认为，如此政策很难起到效果，且会放大风险。

    严跃进表示，新市民购买房产自住或投资，投资也需要建立在未来会有大量人口居住，且有下一波接盘的购房者。

    以五线区域楼市热度较高的北京周边为例，21世纪经济报道记者走访燕郊、香河、大厂多个区域的楼盘发现，上述区域的楼市不仅卖得快，入住率也非常之高。其中燕郊因为常住人口较多，在上下班高峰时期堵车成为常态。

    北京中原地产首席分析师张大伟介绍，京津冀协同规划只是一个大概念，置业者选取北京周边区域项目的一个重要原因，即是看到在京津冀协同规划的大背景下，区域路网交通、环境及周边配套的不断完善后，对于区域楼盘价格的拉升。

    张大伟认为，这也将对大部分市县去库存带来参照，房地产的冷热其本质不是地产问题，而是受到地产背后的规划、产业、人口等综合性因素影响。

    倪鹏飞认为，借助农民工去库存的关键在于配套性的城镇化系统性方案的推进，包括户籍制度改革，教育、医疗公共服务的完善，产业导入的加快等等，而非简单的购房补贴刺激。