专家解析住房“购租并举”制度内涵和举措

    “房子是租来的，但生活不是!”正如这句话所说，随着“白领公寓”“单身公寓”等新型租赁产品的兴起，越来越多人愿意选择这些配备完善服务的房子租住。2015年中央经济工作会议也已明确提出要“建立购租并举的住房制度”“发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。那么，“购租并举”这一提法有哪些内涵?具体如何落实?

    业内专家指出，建立购租并举的住房制度，是由房地产市场的现状决定的。原中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，我国房地产在经过十几年的快速发展和2007年后保障房建设力度加大后，住房总量大幅增加，城镇居民住房条件明显改善，城镇低收入住房困难户的住房问题也得到了基本解决。目前存在的主要问题，一是一些地方的房地产市场出现了结构性、阶段性过剩，去库存压力较大；二是两亿多农业转移人口和一些参加工作不久的新市民的住房问题成为市场要解决的主要问题。

    朱中一认为，建立购租并举的住房制度，特别是大力发展住房租赁市场，不但有利于去库存，还能为新市民，特别是农业转移人口住上租赁房提供条件。同时，也有利于促进房地产业与新型城镇化的协调发展。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，随着宏观经济进入新常态，住房市场上出现了房子多、需要房子的人也多，但对房价有支付能力的人不多并存的现象。新就业人员在城镇获取住房难，无疑会影响城镇化发展质量。发展租赁市场，让城镇就业人员更自由地进行租买选择，可以更好地解决全体城镇居民尤其是非户籍常住居民的住房问题，促进城镇化质量的提升，也有利于宏观经济的稳定健康发展。

    特别值得一提的是，中央经济工作会议提出，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。一些市场人士将其解读为“鼓励房产投资”。对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊指出，房产作为投资品必须同时具有三个不可或缺的条件:数量短缺、价格上涨预期较强、仅为少数人持有。在住房供应过剩的地区，通过鼓励投资住房用于租赁形成有效供给，能够解决买不起房子的人的住房问题。而在房价上涨较快的地区，仍要适度遏制投资需求。 ；

    实际上，购租并举是市场经济国家普遍实行的制度。在我国，由于住房租赁市场稳定性差，以及受传统自有产权观念等影响，居民一般重购轻租。针对传统租赁市场“小、散、乱”的状况，近几年来，部分房企、中介机构、互联网公司开始试水住房租赁经营业务，并借助移动互联技术提供在线保洁、维修等社区服务，迎合了部分中高收入群体的住房消费需求。一些公司以年轻人为目标群体推出了租赁性质的公寓产品，比如万科旗下的“万科驿”、我爱我家“相寓”、链家“自如友家”等。不少企业的商业模式得到了资本认可，获得风投注资。

    刘洪玉认为，发展专业化的住房租赁经营企业能取得一举多得的效果:一是打通供需，有利于住房去库存，也满足了实际住房需求；二是为住房市场补齐短板，通过消除对购买住房出租这种住房投资行为的政策歧视，克服了原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷，有望让主要靠社会资本支持的住房租赁企业，发展成与政府政策性租赁住房互补的机构出租者；三是机构出租者的发展及其在租赁市场中的示范作用，有助于租赁市场的规范和透明度的提高。

    不过，总体上看，经营住房租赁机构的发展尚处于起步阶段。与房地产开发相比，住房租赁经营资金投入大、周期长、回报率低。发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，需要政府在信贷、土地、税收等方面给予政策支持。同时，作为一种新兴的业态，目前包括工商注册、用地规划变更、税收征管和承租人管理等方面的配套政策还相对滞后。此外，朱中一指出，为确保承租人的合法权益，政府应在消防安全、人居环境、配套条件等方面予以规范引导。

    “从目前的制度环境来看，要发展住房租赁经营企业，一方面需要改革租赁经营相关的税收和金融政策，再有就是建立起便捷高效的租户管理和服务体系，尤其是政府相关部门对租房人口的社会管理与服务体系。”刘洪玉说。