抑制市场过度降温 房地产债券再开闸(3)

    需警惕后续偿债能力及信用风险

    业内人士指出，在债券融资受到限制的5年中，银行贷款也受到限制，通过预售、信托和民间资本来实现自筹资金就成为最主要的渠道，带来了过去信托行业和民间资本的高速发展，也带来了更多的担忧。市场快速冷却则导致预售渠道的融资能力大幅下滑，使得开发企业的债务负担愈发沉重，而在余额宝等新型理财产品的冲击下，融资成本也进一步提升，如果没有新的融资渠道的引入放宽，行业的违约案例将持续涌现。

    “很显然，监管层已经注意到了这一点，内地房企的融资环境正逐步得到改善。”这位业内人士表示。

    2013年起，中国证监会就已经简化了境内企业到境外上市的申报文件和审核程序，并于2014年有意取消境外上市的行政审批，为内地房地产企业在港上市融资带来利好消息。据统计，今年上半年，共有6家内地房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超过2013年全年。

    此外，2014年3月，停滞3年之久的国内房地产再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道。上半年，共有12家房地产企业再融资预案相继获得证监会批准，通过股份定增及公司债融资总额达265亿元。

    “房地产再融资的开闸标志着房地产企业融资方面的行政化干预逐步退出，重新回归市场化机制。”中信证券首席债券分析师邓海清表示。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，今年以来出现企业借壳和部分企业公司债放行，说明房地产开发企业的融资面趋于宽松。

    他指出，目前开发贷款依然偏紧，央行和银监会不断警示房地产风险，但对企业上市融资、增发、发债趋于放松，因其为市场行为，企业有这种融资需求，社会上也愿意给企业提供资金借贷，并且国家对于房地产行业监管也由过去的直接干预转为市场化调控。因此，由于下半年企业资金面仍比较紧张，市场需求比较大，而监管又有所放松，因而上市房企发债的案例自然会增多。

    不过，也有业内人士认为，一旦放开发债融资，房地产企业融资利率将比照地方融资平台，甚至更高，部分爱好高收益品种的私募机构可以将其作为资产配置组合之一。但同时，需警惕其后续偿债能力及信用风险暴露。

    业内人士表示，从目前来看，虽然已有部分房企在交易所市场发债融资，但房企银行间发债的铁闸并没有实质放开。可以预见，即使放开房企银行间发债的闸门，也将对房企的资格严格设限。从事高端商品住宅的房企很难获取该项利好政策，只有从事普通商品房、刚需商品房建设以及保障性住房建设的房企才有望得到资金方面支持。