抑制市场过度降温 房地产债券再开闸(2)

    缘于海外融资环境加速恶化

    在国内债券市场融资，曾经是房地产开发商们的主要融资手段。数据显示，暂停之前的2009年，包括万科、金地、保利、金融街在内的25家房地产公司依靠债券融资409.8亿元，其中，2009年四季度，房企融资规模占当时公司债新增融资额度的六成左右。

    2010年房地产调控开始加强，房地产企业的融资渠道受到严格限制，贷款、债券、股票融资均受到抑制。在此情况下，不少房企开始通过发行海外债券融资。数据显示，2013年国内房企海外融资4566.25亿元人民币。其中，票据及发债总额达2720.10亿元人民币。今年上半年，共有25家国内房企通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元。

    不过，随着房地产市场销售放缓、国内货币市场延续紧缩常态，房企海外融资环境也正在加速恶化。据统计，今年7月，房企海外融资额为56.6亿美元，环比大幅下降41%，其中10家标杆房企共计融资50.37亿美元，环比下降63.74%。

    “受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，人民币汇率持续下调，美元转为强势，导致房企海外融资的难度越来越大，房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态，对市场的影响非常不乐观。

    从融资成本上看，大部分房企发行的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担加重。

    与此同时，今年上半年，房地产企业海外发债利率已有明显上升。如世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业等房企2014年发行债券与2013年同期限债券利率均有不同程度的提升。

    业内人士认为，在房地产市场预期变化的背景下，房企投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升。在此背景下，寻找多渠道融资成为房企的当务之急，而政策的放松让国内债券融资重回人们的视野。