“看”情绪弥漫 房地产行业面临大浪淘沙(2)

    限购难改大势 信贷偏紧是关键

    对于购房者关注的房价问题，近日，国家统计局公布70个大中城市房价变动情况。6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个，这成为2011年1月开始统计70个大中城市房价数据以来下跌范围最大的一次。

    面对商品住房成交下滑态势，多数城市选择对限购政策“松绑”。在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，地方政府救市意愿很明显，救市举动目前是在地方政府自己力所能及的范围内对房地产施加影响，从而降低当地房地产市场压力，避免地方经济的过大波动以及地方财税收入的锐减，但单纯取消限购对楼市的影响有限。

    李佩珈认为，此轮房价下降关键因素在于信贷偏紧和消费者预期改变。在这样的背景下，地方政府调整限购政策，很难改变个人意愿和信贷难度增加所带来的不良影响，限购调整可以在一定程度上对冲地产行业的下滑，但很难改变现有的进程。

    今年5月，央行要求金融机构加强对首套房和保障性住房建设领域的支持，据李佩珈介绍，近两个月来，首套房和保障性住房的信贷情况虽有所好转，但从未来判断它受制于银行自身的资金成本及对房地产市场看法，出于风险溢价的考虑，未来获得信贷的难度或有所下降，但贷款利率难改变，信贷整体依旧偏紧。这就不免有购房者抱怨，即使有资格买房也贷不出款。

    防涨亦防跌 房地产市场调整不会引起银行资产风险

    房价大幅上涨使得购买者力不从心，而过快下跌则会影响宏观经济的稳定发展。由于房地产行业在宏观经济中的占比高达15%左右，更是占据地方财政收入的1/3，因此若房地产行业出现大幅下滑，将对宏观经济产生重大的冲击。

    今年1~6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，投资增速较去年同期下降6个百分点。据李佩珈介绍，这可能会导致GDP下降0.33个百分点。房地产下行确实会对宏观经济的稳增长带来负面效应，但其对GDP增长的不利影响和金融风险是两个不同的概念。

    金融风险发生的根本前提是出现大面积房地产抵押贷款相关的违约事件，从而导致银行资产负债的快速恶化，李佩珈认为，个人贷款出现大面积违约的可能性很小；房地产开发贷款方面压力会有所增大，但也不会出现资金链断裂。综合来看，房地产市场调整会对GDP增长带来一定影响，但是不会引起银行资产风险。

    随着房地产行业的进一步下滑，取消限购的城市可能会进一步增多，但一线城市取消限购的可能性不大，这也意味着未来一线城市房价下跌的幅度有限。北京市市长王安顺新近表示，北京不会轻易放松限购措施及出台新的房地产政策。

    未来，房地产调控还将围绕着促进刚需发展，金融机构对刚性需求住房和保障性住房建设或将提供更多的信贷支持，来对冲房地产投资下行对GDP的增长影响，同时也不排除有些城市会对改善性住房进一步放松。在殷旭飞看来，目前，中央还没有打算出手救市，市场一定程度的调整还是可以接受的，这对房企而言是一个挑战，房地产行业或面临大浪淘沙。